こんにちは!
マンション経営アカデミー、代表のhorishinです。

今回は厚さ6mm未満の軽量鉄骨から造られる軽量鉄骨造の建物がどれぐらいの年数使用できるのかという話をしたいと思います。

「軽量」と聞いて強度が心配になるかもしれませんが、日本の鉄骨住宅の多くはこの「軽量鉄骨造」なんです。耐震性や耐久性の面でなく耐用年数が不動産投資にどう関わってくるかについても詳しくお伝えしていきますので、ぜひ参考にしてくださいね!

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住宅の耐用年数は不動産投資の節税対策とも密接に関わっていますよ!

軽量鉄骨造の住宅は何年住める?強度や耐用年数は?

軽量鉄骨造は厚みが6mm未満の軽量鉄骨をプレハブ工法で組み立てるという構造で、工期が短期間で済むうえにコストも抑えられるのが特長です。大手ハウスメーカーの鉄骨住宅やアパートの多くは、この軽量鉄骨造で建てられています。

軽量鉄骨の強度は木造と鉄筋コンクリートの中間と言われていますが、実際のところ軽量鉄骨造の家では何年ぐらい住めるのかを調査しました。

軽量鉄骨の法定耐用年数(国税庁データ)

建築構造 法定耐用年数
鉄骨・鉄筋コンクリート造(SRC) 47年
鉄筋コンクリート造(RC) 47年
重量鉄骨(厚さ6mm以上) 34年
軽量鉄骨(厚さ3mm~4mm) 27年
軽量鉄骨(厚さ3mm以下) 19年
木造 22年

法律で定められた建物の寿命のことを「法定耐用年数」と言います。法定耐用年数は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、建物がどういう素材で造られているかによって異なります。

軽量鉄骨造の法定耐用年数は、使用する鋼材の厚みが3mm~4mmで27年、3mm以下で19年です。ちなみに厚さが4mmを超えると「重量鉄骨」に分類されることもあるので、基本的には最高27年と覚えておいてください。

ただし、法定耐用年数はあくまで法律上の寿命なので年数を過ぎたからといってすぐに取り壊す必要はありません! 実際、法定耐用年数を遥かにオーバーしている築古物件はその辺にゴロゴロしていますからね。

ところが不動産投資ではこの法定耐用年数が利益を左右することもあります。具体的にどんな仕組みなのかわかりやすく説明していきますね!

軽量鉄骨造の耐用年数と減価償却の計算方法はこれ!

不動産投資で損をしないためには「減価償却」という考え方が重要になってきます。減価償却とは何なのか、新築・中古物件それぞれの減価償却の計算方法ついて順番に詳しくお伝えしていきます!

そもそも減価償却とは?

減価償却とは時間の経過により価値が下がる固定資産を購入した場合に、一時的な支出を法定耐用年数に応じて分割して費用計上していくことを指します。

例えば、本体価格2,000万円の新築マンションを購入した場合に、負担した費用を全額その年に計上したと仮定します。すると、翌年以降は費用0円でマンションを所有していることになりますよね。

つまり、実際には10年や20年という長い時間をかけて少しずつ消耗する資産を、たった1年で使い切ったようなおかしな計算になってしまうのです!

そのため、不動産のように長期間使用することを想定して支払うお金は、年数に応じて少しずつ費用計上していくことになっています。これが減価償却という考え方です。

それでは、減価償却というのが何なのかということが分かったところで、これより具体的な計算方法にうつっていきます。ただ、新築の場合と中古の場合で多少計算方法が異なりますので、

  • 新築の場合の減価償却費
  • 中古の場合の減価償却費

それぞれこの順番でお伝えしていこうと思います!

【新築の場合】減価償却費の計算方法は?

減価償却費の計算方法としては「定額法」と「定率法」の2つありますが、税制改正により平成28年4月1日以降に購入した物件は、定額法のみが適用されるようになりました。

定額法は資産を所有している期間中に毎年同じ金額を減価償却していくという方法なので、初年度からずっと減価償却費は変わりません。計算方法としては以下のとおりです。

不動産の取得額(建物本体のみ) × 資産の償却率 = 1年間の減価償却費

このように、建物本体の購入金額に償却率をかけると年間の減価償却費が分かります。償却率は建築構造によって異なりますが、軽量鉄骨の場合は以下のとおり法律で定められています。

建築構造 償却率
軽量鉄骨(厚さ3mm~4mm) 0.037(=1/27)
軽量鉄骨(厚さ3mm以下) 0.052(=1/19)

例えば、軽量鉄骨造(厚さ3mm以下)の新築マンションを2,000万円で購入した場合について見ていきましょう。

ただ注意したのが、減価償却できるのは「土地を除いた本体価格のみ」だということです。仮に1,000万円が建物本体の価格、1,000万円が土地の価格だとすると

1,000万円(建物本体の価格)×0.052(厚さ3mm以下の場合の償却率)=52万円

このような計算になります。

つまり、会計上では毎年52万円の支出があるという計算ですから、所得から減価償却費を差し引いた金額が課税の対象になるため節税対策としても有効なのです!

【中古の場合】減価償却費の計算方法は?

節税対策にもなる減価償却ですが、中古物件の場合は築年数が経過しているため取得時から新たに減価償却できる年数を算出します。

築年数>法定耐用年数の場合
減価償却できる年数 = 法定耐用年数 × 20%
築年数<法定耐用年数の場合
減価償却できる年数 = 法定耐用年数 -(築年数 × 80%)

具体的には上記のような計算になります。

では、こちらでも例を出して見ていきましょう。例えば、築10年で購入した2,000万円の中古マンションの場合はどうなるでしょうか?

こちらも仮に1,000万円が建物本体の価格、1,000万円が土地の価格だとします。そうすると

減価償却できる年数=19年-(10年×0.8)=11年

となりますので、毎年の減価償却費は

1,000万円(建物本体の価格)÷ 11年(減価償却できる年数)= 91万円

このような計算になります。

つまりこの場合、物件を購入してから11年間は毎年91万円を減価償却できるということになります。

減価償却に関しては計算が多くて難しく感じるかもしれませんが、節税に関わってくる重要な知識なのでしっかりと覚えておいてくださいね!

軽量鉄骨造ハウスメーカーの耐用年数を比較!

軽量鉄骨造の法定耐用年数は法律で定められている通りですが、実際に何年ぐらい建物が持つのかはメンテナンスの具合によっても左右されます。

そこで軽量鉄骨の家造りで有名な「積水ハウス」「大和ハウス」「ミサワホーム」の三社について、定期点検の頻度やアフターサービスについて調べてみました。

積水ハウスの保証と軽量鉄骨耐用年数

建物の骨組みにあたる部分 20年(※)
雨水侵入 20年(※)
防蟻対策 10年
無料点検 3ヶ月、1年、2年、5年、10年、15年
延長保証 有償で繰り返し延長保証が可能

※建物の骨組みは10年目の無料点検、雨水侵入は10年目の無料点検および積水ハウスが必要と判断した補修工事を行うことで10年の延長保証が受けられます。

積水ハウスは業界No.1の大手ハウスメーカーで、これまでの累計販売戸数は238万戸と圧倒的な実績を誇っています。

看板商品である鉄骨2階建て住宅では独自に開発した「ユニバーサルフレームシステム」という構造を採用しており、軽量鉄骨ながらも耐震性や設計の自由度が高い家造りが評価されています。

さらに、地震動エネルギー吸収システム「シーカス」により地震による変形を約半分に軽減し住宅の長寿命化を促進しています。

また、所定の基準を満たした住宅にのみ適用される「長期優良住宅」に認定されており安全性・耐久性は行政からも認められています。

建物の骨組みと雨水侵入に関しては20年の無料保証が付いています。その後は「ユートラストシステム」という独自の保証により10年ごとに有償点検・補修を行うことで延長保証が受けられるという仕組みです。

10年以降の点検・補修は有料にはなってしまいますが、元々の造りが頑丈なのでしっかりとメンテンナンスを行えば30年以上長く住むことができますよ!

大和ハウスの保証と軽量鉄骨耐用年数

建物の骨組みにあたる部分 20年
雨水侵入 15年
防蟻対策 10年
無料点検 引き渡し後、1ヵ月、6ヵ月、1年、2年、5年、10年、15年、20年、25年
延長保証 有償で繰り返し延長保証が可能

大和ハウスは積水ハウスに次ぐ業界トップクラスのハウスメーカーとして知られています。

耐震性の向上に力を入れており、独自のエネルギー吸収型耐力壁「D-NΣQST(ディーネクスト)」を標準搭載することで地震による建物の変形や損傷を最小限に抑えます。

また「家は建てた後の方が肝心」という精神で、鉄骨・木造3階建てまでの骨組み部分は積水ハウスと同じ20年の無料保証が付いています。雨水侵入についても15年と業界ではトップクラスの保証が付いているので安心できますね!

その後のメンテンナンスに関しては積水ハウスと同様に有料での対応になりますが、そもそも初期保証が20年と長いので保証としては充実していると言えるでしょう。

ミサワホームの保証と軽量鉄骨耐用年数

建物の骨組みにあたる部分 30年
雨水侵入 15年
防蟻対策 10年
無料点検 引き渡し後、1年、2年、5年、10年、15年、20年、25年、30年
延長保証 有償で繰り返し延長保証が可能

ミサワホームは一戸建てや注文住宅に強い創立50周年の大手ハウスメーカーです。テレビCMでも紹介されている「蔵のある家」で一躍有名になりました。

どちらかと言えば木造住宅が有名なミサワホームですが、高耐震・高耐火・高耐久のHYBRID住宅にも力を注いでいます。具体的には「鉄骨ラーメン構造」と呼ばれる安心の耐震設計と独自開発の「PALC外壁」を採用することで孫の代まで住める長寿命住宅を目指しています。

またアフターサービスは業界最強と言われており、建物本体は30年間の無料保証が付きます。さらに年中無休・24時間体制のお客様相談センターがあるので、住宅の困りごとはいつでもオペレーターに相談することができます。

ここまで長い保証があるのは大手ハウスメーカーの中でもミサワホームぐらいです。経年劣化や災害に強いという自信があるからこそできることなのかもしれませんね。

軽量鉄骨造の耐用年数まとめ

以上で軽量鉄骨から造られた建物の耐用年数についてを終わります。

これまで軽量鉄骨住宅は強度の関係で3階建て以上は難しいと言われてきましたが、最近では各ハウスメーカーの研究により耐震性や耐久性に優れた鋼材を使った3階建て以上の軽量鉄骨住宅も増えてきています。

そんな軽量鉄骨造住宅の耐用年数は厚さ3mm以下で19年、厚さ3mm~4mmと法律で定められています。しかし、メンテナンスをしっかり行えば法定耐用年数を超えてまだまだ住み続けることも可能です。

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不動産投資における法定耐用年数は「いつまで住めるか」というより「減価償却による節税対策」として重要なので、これから不動産を取得しようと思っているならしっかりと知識を身に付けておきましょう!

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