こんにちは!
マンション経営アカデミー、代表のhorishinです。

スマートデイズ問題に始まったスルガ銀行問題や、TATERU問題から始まった西京銀行問題と、一棟アパート・マンションの融資に関係する相談を連日受けています。

今回は、金利交渉や借り換え、買い増し、売却といった手段を取れない人のための最終スキームを紹介します。

もちろん、金利交渉や借り換えができる人も、プラスで行えばかなりの収支改善が期待できますので、ぜひチェックしてみください。

実際に相談があった山本さんの事例

相談に来られ、実際に収支が改善した山本さんですが、相談時は以下のような状態でした。
(※本人の許可の上、記載しています)

  • 年齢:48歳 
  • 家族構成:妻46歳(ユニクロのパート)、長男20歳(大学生)、次男17歳(高校生)、長女15歳(中学生)
  • 職業:無職(1年前に家賃収入による生活を当てにし、メーカーから脱サラ)
  • 貯金:現金300万円、保険800万円(解約返戻金)
  • 所有物件①:岐阜市一棟マンション 購入価格13,000万円
  • 所有物件②:成田市シェアハウス 購入価格9,000万円
  • 所有物件③:津市一棟アパート 購入価格3,000万円
  • 金融機関:スルガ銀行3.5%(金利交渉して購入後2年経過していないが、特例で4.5%から1%下がる)
  • 物件キャッシュフロー:毎月-25万円(入退去時は+α必要)

    物件キャッシュフロー(収支)を見ると、奥様がパート時間を増やしたとしても貯金が底をつくのは時間の問題で、山本さんが再就職したとしても、安定した日々の生活ができるか不透明でした。

    ここまでキャッシュフローが悪化した原因は、販売会社である三為業者のサブリース解除です。

    元々キャッシュフローは、サブリースによってプラスを継続できていましたが、スルガ問題を起因とする販売会社の売上悪化で、サブリースが解除され、マイナスに急転したのです。

    horishinhorishin

    販売利益をサブリースの家賃補填としていた、自転車操業業者の典型的な例だと思います。

    山本さんの当時の状況は、以下のように整理できます。
    ・借り換えしたくても、すでに脱サラしており属性がない
    ・物件を売却しようとしても、購入時の半分以下でしか売ることができない
     ⇒販売会社である三為業者が相当な金額を利益として抜いていた
    ・弁護士にもサブリース契約を見せたが、うまく逃げ道があり現状を受け入れるしかない
    ・(サブリースが通常では無理な家賃設定だったため)サブリース解除後は、満室になってもキャッシュフローは-5万円

    horishinhorishin

    horishinに相談にしたときは為す術がなく、藁にもすがる思いで連絡をされたとのことでした。

    スルガ銀行のアパートローン地獄からの脱出方法とは⁉️

    スルガ銀行のアパートローン地獄からの脱出方法は、教科書通りに考えると5つあります。

    1. 金利交渉
    2. 借り換え
    3. 買い増し
    4. 売却
    5. 自己破産

    大抵の投資家は、通常①~③を行います。しかしながら、そもそも属性や貯金残高などを改ざんされた状態で融資を受けていた人は、なかなかうまくいかないのが実情です。

    また、売却しようとしても、販売業者が相当な利益を乗せて販売しているため売却損が出てしまい、どうしても手出し資金が多くなってしまいます。

    手持ち資金が潤沢であれば、ひとつの可能性として検討できるかもしれませんが(株やFXの損切りのようなイメージ)、不動産はそもそも金額が大きく、数百万円〜数千万円の損切りを行える人が一体どれほどいるのでしょうか??

    そうなると、サラリーマンであれば(ほとんどの方がそうだと思いますが)、自分の給与をマイナス分に補填するしか手立てはありません。

    ちなみに、ローン支払いを放って置くと、会社の給与が差し押さえされてしまいます。また、マイナス分があまりにも大きく生活に支障をきたす場合は、最悪のケースとして自己破産も視野に入れなければいけません。

    キャッシュフローがプラスであっても、相応の余剰がないかぎり、空室増加や修繕負担によってマイナスになるケースが多々あります。

    前置きが長くなりましたが、6つ目の解決方法があるのです。副業しろとか、ギャンブルしろとかではありませんよ笑。

    結論から申し上げると、「投資」です。

    horishinhorishin

    horishinは、不動産投資だけではなく様々な投資を行っている投資家です。投資だけで十分生活できるほどキャッシュフローを出しています。

    horishinが現在一番配当を得ている投資を紹介します

    エクシアジャパンというFXヘッジファンドです。

    このヘッジファンドでは、合同会社に出資する形式です。

    同社は2015年から運用を開始していますが、毎月配当があります。2016年7月~2018年7月までの2年間の平均利回りは、8.78%/月という驚異的な数値です。

    利回りのうち半分が、出資者に配当として支払われる単純明快な仕組みです。
    ここ2年の年間配当利回りは40%を超えるというすごさです。

    もちろん、ヘッジファンドなので今後も永続的に好調というわけにはいかないでしょうが、現状好調なのは事実です。投資なので自己責任ですが、余剰資金があれば、家賃補填や収入をプラスする効果は十分あります。

    horishinhorishin

    horishinは500万円出資しているので、平均して毎月22万円ほど配当があります。

    山本さんは投資に活路を見いだした

    山本さんの現状を打破するために通常の解決策で乗り切ろうと色々議論しましたが、全てが現実的ではありませんでした。

    お子さんもいらっしゃるのでギャンブルに出て一発逆転というわけにはいきません。

    非常に限られた選択肢の中で、山本さんが活路を見いだしたのが投資でした。

    しかしながら、投資は投資なので、元本保証がありません。horishinから、投資はあくまでも自己責任ということをしっかりお話した上で、判断を山本さんに委ねました。

    この話をしたのが2018年4月です。

    その後、山本さんは出資をしたようで経過を報告くださいました。

    その後も30万円、29万円と配当を受け取ったと連絡がありました。

    聞いてみたところ、保険の一部を解約し、貯金と合わせて投資したようです。

    諦めるのはまだ早い。道は必ずある

    スルガを発端とする諸問題は、多くの人を苦しめています。山本さんのように、残された道は自己破産しかないと思っている方もいらっしゃることでしょう。

    でも、諦めないでください。道は必ず何かしらあります。

    億の借り入れの事業を起こしたということは、一般の方には経験できない大きな決断、そして責任があります。
    その決断をできたことは大きく称賛をされるべきです。
    あなたはすごい人なのです!

    借金を背負ったことがない外野は、投資は自己責任、勉強しないやつが悪い、美味しい話なんてあるわけがない、などと高い場所から非難します。

    大きな決断もできずに守るだけの外野には、言わせておけば良いのです。
    返済できなくなったらどうしようなどど言ってる場合ではないのです。

    何が何でも返済する、必ず儲けてやるなのです!

    そうそう敗北宣言をしてはいけません。
    最後まであがいてやりましょうよ。

    horishinも何度も不動産投資で失敗しています。horishinの周りにもたくさん失敗した人はいます。
    そこですぐに逃げないでください。一緒に戦いましょう!ウハウハの生活が待っています!

    今回、当サイトとはジャンルが異なる投資案件を記載するか悩みましたが、一人でも参考になる人がいるのであればと思い、掲載の決断に至りました。

    何度も言いますが、「投資は自己責任」です。今後、エクシアジャパンがどうなるかは、誰にも分かりません。

    一方で、配当が3年間継続して支払われているのも事実です。

    気になる方は、エクシアジャパン公式ページを御覧ください。

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