こんにちは!
The Cash Academy、代表のhorishinです。

あなたは、「金利(引き下げ)交渉」という言葉を聞いたことがありますか??

通常の住宅ローンでは金利交渉はほぼ不可能なので、「そもそもそんなことが可能なの⁉️」と思われる人も多いのではないでしょうか。

不動産投資業界では、特にスルガ銀行との金利交渉が有名です。スルガ銀行は金利が極めて高く、首都圏や主要都市など一部の地域を除き金利4.5%で融資されるケースがほとんどです。

投資家の間では、融資から1-2年間高金利をガマンすれば「スルガ銀行は金利交渉に応じてくれる」という説が出回っています。実際、horishinの周りの投資家たちも金利交渉を成功させ、2%代の金利になっている人もいます。

今回の記事では、特にスルガ銀行に焦点を当てて、金利交渉のコツやノウハウをお話していこうと思います。

そもそもスルガ銀行との金利交渉は可能か

結論として、金利交渉は今も可能です。

が、金利交渉が最もしやすかった2010年頃よりも、交渉がしずらくなりつつあることも事実です。

銀行にとっては、金利収入が売上になるわけで、金利交渉に応じると売上が減ってしまうわけです。とすると、銀行は本来、金利交渉に応じたいわけではありません。

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「金利交渉に応じる」ということは、何らか理由があるということです。この理由が、銀行が交渉に応じる本質部分であり、理解しておけば交渉の道筋が見えてくるわけですね。。

スルガ銀行が金利交渉に応じる理由と交渉のコツ

ということで、スルガ銀行が金利交渉に応じる理由を見ていきましょう。大きく二つの理由があります。

  1. 金利交渉に応じることが、銀行にとってもメリットがある
  2. 金利交渉に応じないと、金利収入が途絶えてしまう

金利交渉に応じることが、銀行にとってもメリットがある

銀行自体というよりは、「銀行マン」と表現した方が適切かもしれません。

先ほども申し上げましたが、銀行にとっては「金利収入」がすべてであり、本来応じたくはありません。 金利引き下げに応じて金利収入が減ってしまえば、当然ですが銀行マン自身の成績·評価も下がってしまいます。

なので、そのマイナス部分を補填できるような材料(メリット)を銀行マンに示してあげるとどうでしょうか。

花を持たせてあげれば、銀行マンも金利引き下げを検討し始めるのです。

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なお、具体的なメリットについては生々しすぎるので、気になる方は、horishinまでお問い合わせください。交渉のノウハウも含めてお話できると思います。

金利交渉に応じないと、金利収入が途絶えてしまう

スルガ銀行は先ほど申し上げた通り、高金利で有名です。そうすると、投資家心理としては、「金利がより低い銀行があれば、借り換えしたい」と思うのは当然ですよね?

鋭い方は話の流れが読めたかと思いますが、「他行に借り換えされて金利収入がゼロになるくらいなら、金利引き下げに応じた方が良い」となるわけです。

ただし、「他行に借り換えする=スルガ銀行に対する裏切り行為」に等しい行為なので、銀行マンにとっては心象がよくありません。ある意味、金利交渉におけるリーサルウエポン(最終兵器)ともいえる手法なので、使いどころを間違えないようにしましょう。

金利交渉を開始するまでに気をつけること

スルガ銀行では、融資時に銀行マンから、とある「お願い」をされるケースが多いです。代表的なものは、こんな感じでしょうか。

  1. 定期預金を契約してください
  2. 積立定期預金を契約してください
  3. クレジットカード(プラチナ/ブラック)を契約してください
  4. 生命保険を契約してください

金融庁からの指導で、これらを融資の条件にすることはNGとされていますので、表面上はあくまでも「お願い」ベースです。が、「定期預金」と「積立定期預金」は、実質的には融資の条件となっているケースがほとんです泣。

銀行マンと言えども営業です。営業ノルマがあるのは当たり前ですよね。
営業経験のある方なら気持ちがわかると思います。

定期預金は、融資1億円当たり100万円が相場ですね。積立定期預金は月間キャッシュフロー(不動産からの実質の手取り金額)の約半分が目安になると思います。契約期間は表面上1年となっていますが(自動更新あり)、金利交渉を進めるまでは解約せずに続けておくことが肝要です。

耐える期間としては、2年は見ておいた方がイイでしょう。つまり、交渉を実施するまでの間、「空気を読んで」銀行にとって優良顧客で居続けることが必要なのです。これらを継続せずに金利交渉が大きく成功することは難しいと思います。

実際、horishinの友人が、融資を受けて2-3ヶ月後に定期預金と積立定期預金の両方を解約して、しばらく期間を空けた後に金利交渉を試みましたが、門前払いを喰らっていました涙。

なので、金利交渉を成功させるためにも、「定期預金と積立定期預金は解約せずに継続していくこと」を忘れないでください。

 
金利が下がると毎月の返済額が減り、毎月のキャシュフローが増え、賃貸経営もしやすくなります。

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スルガ銀行で融資を受けて高金利に苦しんでいる方は、ぜひとも金利交渉にトライしてみてください。金利を確実に引き下げるためにも、細心の注意を払いながら交渉を進めることも忘れてはいけません。

同じ会社で同じ商品を販売する営業マンでも売れている人もいれば、売れない人もいます。
金利交渉も同じで、同じエリアの似たような条件の物件でも成功する人もいれば、失敗する人もいます。

この違いはなんでしょうか?
よくよく考えれば、お分かりいただけると思います。

「金利交渉は初めてで経験がない」という方もいらしゃると思います。そういった方のサポートもしていますので、不安な方はhorishinまでお問い合わせください。

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