こんにちは！
管理人のhorishinです。
今回は実際にワンルームマンション投資をする際にはほとんど使わない知識です。あくまでも参考くらいで見てくださいね！
突然ですが、あなたは「路線価」または「路線価図」という言葉を聞いたことありませんか？
相続や贈与の際に、土地の評価額の基準となる「路線価」。国税庁のホームページでも路線価図を確認することはできますが、どのように見ればイイのか戸惑う方も多いと聞きます。
路線価図の見方や、路線価方式と倍率方式の違いなど、路線価図にまつわる疑問を、一発で理解できるように分かり易くまとめました。
土地の評価額は、相続税や贈与税に大きく関わる部分でもありますよね。参考の一助になれば幸いです。
まず、路線価ってなに？？
「路線価」とは、簡単に言うと「土地の時価」のこと。具体的には「道路に面する宅地１㎡あたりの評価額」を指します。
一般的に「路線価」というと「相続税路線価」を指しますが、土地の時価には路線価を含めて4種類存在します。4種類あるなんてヤヤコシイ話ですが、評価する目的によって、土地の時価も変わってくるのです。
土地の時価①：取引価格（実勢価格）
- 実際の不動産売買で取引された価格
- 土地は同じものが二つとないため単純比較できないが、近隣地の取引価格を複数で把握しておけば、その範囲内で取引が成立するであろう参考値として活用できる
- 国土交通省の「土地総合情報システム」から、確認できる
土地の時価②：公示価格
- *標準地について、毎年1月1日時点の、「正常な価格」を評価したもの
- 国土交通省が、毎年3月中旬〜下旬に公表
- 「正常な価格」とは、売り急ぎや売り惜しみなどの特殊事情がない「自由な取引において通常成立すると思われる価格」を指し、取引価格の90%程度が目安とされる
- 標準地：地域内において、街区を分割した一単位の建築敷地のこと。
地域の範囲も任意に設定され、その地域内において形状や面積等が標準的であろうと思われる画地が標準地となる。ある土地の価格を算出するときに、その標準地を100として考え、接道状況、最寄駅や最寄商店街への接近性、土地形状、面積、方位といった各項目で比較を行い優劣をつける。
そしてその合計で、例えば「103（優る）」や「98（劣る）」が決定される。
土地の時価③：路線価（相続税評価額）
- 主要道路に面した土地について、毎年1月1日時点の、公示価格等を基に評価したもの
- 国税庁が、毎年7～8月に公表
- 相続税や贈与税を算出する際に基準となる
- 公示価格の80％程度が目安とされる
土地の時価④：固定資産税評価額
- 個別の土地について、自治体が管轄内の不動産について独自に評価をしたもの
- 評価額は、3年に1度、評価替えが行われる
- 固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税を課税する際に使用される
- 公示価格の70％程度が目安とされる
続いて、路線価図ってなに？？
「路線価図」とは、路線価が地図上に描かれたものです。まさに、読んで字の如くですね笑。
つまり、路線価を知るためには、路線価図に描かれた路線価を調べる必要があるのです。
国税庁のホームページから、日本全国の路線価図を見ることができます。
地図なので見慣れない記号や番号が書かれていますが、基本的な見方さえ覚えてしまえば簡単です。次のパートで、この路線価図の見方を、一緒に学んでいきましょう。
最低限知っておくべき手順·知識
まず、国税庁が運営するホームページ「財産評価基準書：路線価図·評価倍率表」にアクセスしましょう。
そして「①見たい年」⇒「②都道府県」の順に選択します。ご自分が保有されている土地の評価額を調べてみたい場合は、最新年分でよいと思います。
次のページ以降では「路線価図」⇒「市区町村（五十音順）」⇒「町名·大字（五十音順）」を選択していくと、路線価図にたどり着きます。
なお「町名·大字」で調べたい場所の町名・大字が掲載されていない場合、路線価図が存在していません。この場合「路線価地域」ではなく「倍率地域」に該当しますので「この市区町村の評価倍率表を見る」ボタンをクリックします。
- 評価倍率表：路線価が定められていない地域の土地を評価する場合に用いられます。
路線価は税務署が個別に評価するため、全ての土地で路線価を定めるのは実質難しく市街地に限定されています。市街地から離れた地方で倍率地域となっているケースが多く「路線価方式」に対して「倍率方式」と呼ばれる。
路線価図は、以下のように表示されます。
町名や目標となる建物、道路の状況等を参考に、調べたい場所の路線価を探します。
隣のページに移動したい場合、画面左側の「①接続図」が便利です(数字は各ページ番号)。
調べたい場所が路線価図上で見つからず、もう少し大きい地図から俯瞰して探したい場合は「②この市区町村の索引図を見る」をクリックすると「索引図」のページへ移動します。索引図上で見たい箇所をクリックすれば、その路線価図のページへ直接移動できます。
「③」は、路線価図の年分·ページを示します。上図では「平成29年分の19009」ということですね。
「④」は「地区区分」と「地区区分と借地権割合の適用範囲」を示す記号です。なお、記号の上部又は下部が「黒塗り」又は「斜線」で色塗りされている場合、色塗りされている側は、以下のように「地区区分と借地権割合」が適用されます。
- 黒塗り：黒塗り側の路線の道路沿いのみに適用される。
- 斜線：斜線側の路線には適用されない。
- 白抜き(黒塗り又は斜線ではない)：その路線全域に該当適用される。
なお、地区区分は7つ存在します。これは、地区区分ごとに土地の標準的な面積や間口、奥行距離などが異なるからです。
たとえば、ビル街地区はある程度まとまった大きさの土地が標準的です。普通住宅地区では、戸建て住宅の敷地面積程度が標準的でしょう。一方、大工場地区は、かなり大きな面積が標準的と考えられます。
このように、標準的な土地の状況が異なる地域ごとに地区区分を定め、その地区区分に応じた補正率を定めることによって、より状況に応じた評価ができるようになっているのです。
「⑤」は、各路線価の右側に表示されているA～Gの記号に対応する借地権割合を示します。借地権の土地は、所有権の土地と異なり土地の価値が相対的に低くなるため、どれだけ価値が下がるかの割合が定義されているのです。
- 借地権：借地借家法上の概念で、他人の土地を建物利用などの目的で、地代を支払って借りることのできる権利。
借地権には賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権といった種類があり、借地権を有している被相続人が亡くなった場合は、通常通り相続対象となります。一方、駐車場や資材置き場、ゴルフ場などのために借地しているものは借地権には含まれません。
路線価方式での計算方法とは？？
※データ参照元：国税庁HP
このパートでは、路線価方式で土地評価額を計算する方法をご紹介します。
実際に、路線価方式で計算してみよう
一路線に面する宅地の場合
まずは、一番シンプルな、土地が一路線に面する場合の計算事例をご紹介します。この事例を参考に、あなた自身でも実際に計算してみましょう。
二路線に面する宅地の場合
続いて、土地の正面と側面が道路に面している場合の計算事例です。簡単に言うと、角地の場合ですね。各地の場合は上記の図のように路線価を計算します。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
地図から路線価を調べることは簡単ですが、そこから土地全体の評価額を計算するとなると、少しややこしくなってきますよね。。
一方で、ひとつずつ前提条件を確認して順番に計算すれば、誰でも土地の価額を導き出すことができます。ロジックが明確で、意外とシンプルだということが、お分かり頂けたと思います。
冒頭でも伝えましたがワンルームマンション投資をする際にはほとんど必要ない知識ですので参考くらいで流してくださいね！
