こんにちは!
The Cash Academy、代表のhorishinです。

突然ですが、あなたは「不動産投資の利回り」と聞いて、何を思いつきますか? 

一言で「利回り」といっても、ワンルームマンション投資では異なる「利回り」が存在します。不動産会社の営業マンが話す「利回り」が何を指すのか認識できていないと「購入後に自分が想定している利回りではなかった!」なんてことになりかねません。

今回の記事では「利回り」について、見るべきポイントも含めて、基本的なことを解説していきますね。

そもそも「利回り」ってなに??

「利回り」という言葉自体、そもそも聞き慣れない方もいらっしゃるかもしれません。

英語で表現すると分り易いです。

英語では「Return on Investment」と表現します。直訳すると「投資に対するリターン(見返り)」です。シンプルで分り易いですよね。英語の頭文字だけで略して「ROI」とよく言われます。

日本語で簡単に言うと、

この案件に投資したら、どのくらい見返りが見込めるの?

ということです。

つまり「利回り」は、投資効率を示す投資指標のひとつであると言えます。この数字で、投資判断が左右されるわけですね。

不動産投資に当てはめれば、

この不動産を購入したら、どのくらい家賃収益が見込めるの?

という意味合いになります。

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ざっくり、「利回り」のイメージが湧きましたでしょうか? ここからは、不動産投資の利回りに入っていきます。

不動産投資で使う「利回り」とは?

単刀直入に言うと、不動産投資の世界では、「表面利回り」「実質利回り」の2つが存在します。各利回りの定義は、以下の通りです。

不動産会社の資料やパンフレットで記載されるのは「表面利回り」であることが多いです。表面利回りは経費を見ないので、実際の経費を見ると、管理費・修繕積立金がメチャクチャ高かった!なんてことは、よくある話です。

なので、投資候補物件の収益性を観る場合は、「実質利回り」を見るようにしましょう。

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営業マンが言う「利回り」の数字は鵜呑みにせず、それが「表面なのか実質なのか」を区別して、把握しておくことが大切ですね。

結局、何を投資指標としては見ればイイの?

いかがでしたでしょうか? 不動産投資における利回りについて、ざっくりご理解いただけと思います。

参考までに、直近での首都圏ワンルームマンションの表面利回りは、新築で3~4%台、中古で5~6%台のレンジにあります。

近年、不動産価格が少しずつ高騰してきており、確かに利回りは低下傾向にあります。一方で、融資の調達金利も低下してるので、収支は昔とさほど変わらないのが実情です。

なので「不動産価格が高騰している=今は買い時ではない」とは、一概には言えないと思います。

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ちなみに「利回り」から「調達金利」を差し引いた利率を「イールドギャップ」と言います。実はこの「イールドギャップ」こそが、見るべき指標だと個人的には思います。

「イールドギャップ」は、収支と連動しています。繰り返しになりますが、不動産価格が上がって利回りが下がっても、調達金利も低下傾向にあります。

つまり、投資に対して、経費を差し引いた利益は下がっていますが、そこからさらに差し引かれるローン返済額も下がっているわけです。

その結果、、(不動産価格が上がっても)収支(CF:キャッシュフロー)は悪化していないのです。

その証拠に、付き合いのある不動産から見せていただいた収支表を見ても「昔の収支とそれほど変わっていないな」と、ぶっちゃけ思いました。

結局は、収支が全てです。

収支は、家賃収入から経費やローンを差し引いた結果なのですから。

ワンルームや一棟不動産に関わらず、収支が悪くて改善したい方は、horishinまでご相談いただければ何かしらアドバイスできると思います。単に管理を切り替えるだけで、収支が改善できる事例を沢山見てきました。

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