こんにちは!
「The Cash Academy」代表の、horishinです。

不動産投資に興味を持っても、「会社で副業禁止の規定があってできない」と思っているサラリーマンの方が大勢います。
どれだけ国が「副業解禁」「副業推進」と言ったところで、会社自体の規定が副業禁止では、二の足を踏んでしまのは当然と言えば当然でしょう。

ですが、副業禁止の会社でもサラリーマンが不動産投資を行うことはできます。

また、サラリーマンだけではなく、最近では公務員の方も不動産投資に注目しています。
公務員が不動産投資は副業規定に反するのでは?と思うかもしれませんね。ですが、公務員も不動産投資は可能なのです。

今回はサラリーマン、そして公務員が合法的にに不動産投資を行う方法についてお伝えしていきたいと思います。
それぞれ条件ややり方がちがいますので、まずはサラリーマン、そして公務員と順番にお話していきましょう。

副業禁止の会社で不動産投資は本当に問題

副業を始めたいと思ったサラリーマンが最初にやることは決まっています。
会社の就業規則を確認し、副業を始めることができるかどうかのチェックです。

ですが、そもそも不動産投資は副業なのでしょうか。

副業という言葉が一人歩きするばかりで、正しく意味を知っていたり、正しく活用している人はごくわずかです。
なのでまずは、

  • 企業がどのくらいの割合で副業を認めているのか
  • 実は憲法で副業は認められている

ということについてお話していきましょう。

副業禁止にしてる会社の割合は85%!?

厚生労働省が平成30年に作成した「副業・兼業の促進に関するガイドライン」によると、85.3%もの企業が「副業・兼業を認めていない」となっています。
まさに時代に逆行してますよね。ですがこれが現実です。
その一方で、多くの企業は「副業」と「投資」は別物として考えています。
つまり、副業・兼業は禁止だけど、投資をするのは自由ということです。

副業禁止の規定があったとしても、不動産投資は副業ではなく投資なのでそもそも問題ありません。

株やFXは禁止でも不動産投資はOKな理由

会社が不動産投資を禁止できない背景の1つに、相続があります。
不動産投資は自身で始めるだけではなく、相続でアパートやマンションの経営を引継ぐこともあります。
そのため、会社としても禁止にできない背景があるようです。

また、不動産投資は株やFXのようにデイトレードやタイミングをみた決済などが必要ありません。業務時間内での作業がないため本業に影響しないことも企業が禁止にしない理由です。
むしろ不動産投資はサラリーマン属性が必要なため、購入するためにはサラリーマンを続ける必要があるため推奨している企業も多くあります。

horishinhorishin

労働組合が不動産投資を推奨している会社もありますよ!株やFXとは大きな違いです!

実は会社で副業を禁止することはできない!?

先ほど、副業・兼業を認めていない会社が85.3%もあるとお伝えしました。
ですが、実は「会社で副業を禁止すること自体が問題である」とも言えます。

なぜかというと、日本国憲法によって「職業選択の自由」を保障しているからです。
つまり、職業とは本業に限ったことではなく、副業をするかしないかについても、個人の自由だからです。
実際、今まで副業が理由で解雇されたサラリーマンが会社を相手に訴訟を起こすと、ほとんど会社側が敗訴しています。
就業規則に副業禁止とあっても、実際には副業を理由に解雇させることはできないということですね。

厚生労働省は「副業・兼業に関するガイドライン」を発行しています。
その中でも、「原則、副業・兼業を認めるとする方向が適当である」とはっきり明示されているくらいです。

そもそも不動産投資は副業に当たらないので争われることもないですね笑。

副業禁止の会社で不動産投資を合法的にリスクなくやる方法

サラリーマンの副業は憲法で認められています。
しかもそもそも不動産投資は副業ではありません。投資です。

とはいえ、副業禁止規定のある会社に勤めている場合、頭ではわかっていても不安や抵抗があるはずです。
会社によっては「副業は認めたけど評価を下げられた」ということも絶対にないとは言いきれませんよね。

なので、ここからは副業禁止規定のある会社でも「不動産投資を会社にバレずにやる方法」についてお話ししていきたいと思います。

投資も副業も、会社にバレる理由は住民税の額

会社に副業がバレてしまう理由のほとんどが、住民税の額がきっかとなります。
サラリーマンとして給与所得だけの場合、あまり住民税自体を意識することはないですよね。

住民税というのは、前年の収入に対して課税されます。
つまり、投資や副業によって会社からの給料以上の収入になった場合、当然ですが住民税の納付額もあがります。

サラリーマンの場合、基本的に住民税は会社の給料から天引きされます。
そのため「給料の額と住民税の額が合っていないな。他に収入があるのでは?」という疑いをきっかけにバレてしまうのです。

不動産投資で収入が増えても会社にバレない方法

ですが、収入が増えたとしても会社にバレない方法はあります。
それは、確定申告の際に自分で住民税を納税する「普通徴収」にすることです。

給料から天引きされることを「特別徴収」と言いますが、確定申告で「普通徴収」にすれば、住民税の額がきっかけで会社にバレることはありません。

確定申告の際には自分で住民税を納税する「普通徴収」にチェックすることを忘れないようにしましょう。
チェックだけなので誰でも可能です。

不動産投資が会社にバレるもう1つの理由

住民税の額以外にも、会社に不動産投資をやっていることがバレてしまう、意外と多い理由があります。
それは、同僚から伝わることです。
原因は「自分で話してしまう」ということですね。

不動産投資が上手くいっていたとしても、同僚に話すことは避けましょう。
むしろ上手くいっていたら妬みで会社に言われてしまうかもしれないので、余計に言わないほうがいいですね。
信用してると思って話した「たった一言」が、大きなリスクになりかねません。

もし話すタイミングが来るとすれば、「不動産投資の収入があるからいつでも会社を辞められる」という時です。
その時までは、会社の同僚には話さないようにしましょう。

副業禁止の公務員でも不動産投資は可能

さて、ここからは公務員が合法的に不動産投資を行う方法についてお話ししていきます。

普通に考えると、サラリーマンにはできても、公務員の場合は法律でより厳格に副業が禁止されているので不動産投資もできないのでは?と思われがちです。
ですが、原則副業が禁止されている公務員でも、そもそも投資である不動産投資は問題ありません。

しかし、規模が限定的になります。

条件①一定規模以下である

公務員において、一定規模以下の不動産賃貸業であれば、就業規則に抵触しないという明確な決まりがあります。
つまり、一定規模の範囲内であれば、不動産投資を行うことができるのです。

人事院規則14-8にある「 (営利企業の役員等との兼業)の運用について 」にて、はっきりと明記されています。
その内容は以下の通りです。

(1)不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合

イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。

ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が10件以上であること。
ニ 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
ホ 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。

(2)駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合

イ 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
ロ 駐車台数が10台以上であること。

 

horishinhorishin

5棟10部屋以内であれば不動産投資は可能です!ちなみに相続の場合はこの上限から除外されます!ワンルームなら10戸購入可能となるわけです。

条件②不動産の管理を自ら行わないこと

そもそも 公務員が副業を禁止されているのには理由があります。
それは、副業をやることでの本業が疎かになる恐れがあるためです。その理由から、2つ目の条件である「不動産の管理を自ら行わない」が入っています。

なので、不動産の管理については管理会社に任せることで、この条件は満たすことになります。

条件③年間の家賃収入が「500万円未満」

公務員の不動産経営には、具体的に年間の家賃収入の上限が儲けられています。
その額は「500万円未満」です。

さきほどの人事院規則14-8「 (営利企業の役員等との兼業)の運用について 」によると、

不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合

と明記されています。

ここまで紹介した3つの条件を満たしていれば、公務員でも不動産投資を行うことができます。

500万円以上の家賃収入になったら公務員辞める人も出てきそうですよね。または民間に転職するとか。
ただ、条件を満たしていなかったとしても、不動産投資を合法的にやる方法はあります。

条件を満たしてなくても、許可を得れば可能

先ほどお伝えした、公務員が不動産投資を行うための条件ですが、仮に満たしてなくても許可を得ればやることができます。

申請方法も簡単です!

公務員が許可を得ると聞くと、なにやら大変な手続きが必要に感じてしまいますよね。
ですが、申請方法は非常に簡単です。
所属している部署の所属長へ報告し、雇用されている省庁、役所からの許可を仰ぐだけです。

提出する書式もきまっていて、人事院が「 自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係) 」を公開しているので、必要事項を記入して提出します。

申請書以外には

  • 不動産管理の委託契約書
  • 物件概要書
  • 貸借条件一覧表(レントロール)

などの書類が必要になるので、事前に準備しておきましょう。

まとめ

サラリーマンや公務員が、合法的に不動産投資を行う方法についてお話してきました。

サラリーマンも公務員も、不動産投資には非常に向いています。
なぜなら、銀行からの融資を受けやすいからです。
経営者や個人事業主と違って、非常に与信が高いからです。

また、管理も管理会社に委託することができるので、忙しいサラリーマンや公務員と相性も抜群です。

会社の規定や公務員の副業禁止規定を理由に、不動産投資を諦めてしまう必要はありません。
ただ知らなかっただけで諦めるには、もったいないほどのメリットが不動産投資にはあります。

ぜひ、合法的に不動産投資を行い、資産形成に役立ててください。