こんにちは!
The Cash Academy、代表のhorishinです。

今回は、130社以上の不動産会社を実際に見てきたhorishinが「株式会社日本財託」を取り上げます。

評判、口コミ、不動産管理(建物修繕管理、賃貸管理)、スタッフサービス、会社概要など詳しく紹介するので、不動産投資で失敗しないためにもぜひご覧ください!

賃貸管理会社が中古ワンルームマンションを販売する日本財託

日本財託は、1990年というバブルの真っ只中に設立された会社で、当初は茨城県や群馬県にアパートを建てて販売していました。

その後バブル景気が崩壊し、不動産会社が相次ぎ倒産となりましたが「生き残るには地道な固定収入が大切」と気づいて賃貸管理特化になったんですね。現在は、賃貸管理会社が都内の中古ワンルームマンションを販売しているという形態です。

また、賃貸管理会社ということもあって、空室対策や早急なリフォームを得意としています。新築ディベロッパーとは違って賃貸管理しやすい物件のみ販売していこうとしていますし、賃貸管理に特化する姿勢は他社と大きな違いがありますね。

そんな日本財託を見ていきましょう!

日本の年金を作る会社!日本財託の会社概要

会社名 株式会社日本財託
代表取締役 重吉 勉
設立 1990年10月
資本金 8000万円
免許番号 (1)101570
所在地 東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル9F・10F
TEL 03-3347-2411
FAX 03-3347-2300
http://www.nihonzaitaku.co.jp/

日本財託は、中古ワンルームマンション販売会社のトップ企業で、東京だけでなく名古屋にも支店があります。

管理戸数は19,000を超えていますが、オーナー数は7,000人程なので、オーナー1人あたり2.7部屋保有している計算になりますね。これはまさに、「レバレッジの黄金率(※)」通り、オーナーが物件を保有しているということです。

※ローンのないマンションが2戸、ローンのあるマンションが1戸保有する形

また、日本財託は「財託」という言葉通り「年金を作る会社」としても有名で、中古ワンルームマンションでの年金作りに徹底しています。

重吉勉社長は1988年に株式会社ニッテイに就職していますが、わずか2年で独立して1990年には日本財託を設立しているなんて凄いですよね。

コツコツが勝つ!マメな日本財託の会社としての特徴は!

日本財託のロゴマークは「豆」をモチーフにしています。これは「愚直に謙虚に働き、感謝の気持ちを忘れない」そして「まめまめしくまめに努める」という想いからきているそうです。

2017年の売上は日本財託グループで277億7300万円と、ワンルームマンション会社を含めても大手に入りますね。

ちなみに管理部門(賃貸・建物管理、賃貸仲介)である「株式会社日本財託管理サービス」の売上は24億8600万円(2017年)です。つまり、売上のほとんどが中古ワンルームマンションの販売で成り立っています。

販売方法に関して言えば、日本財託が物件を購入してからオーナーに販売するというのがメインです。

「仲介手数料無料」と謳っていますが、実際の仕入れ価格がわからないので利益かどれだけあるのかは分かりづらいですね。2017年の経常利益が21億3900万円ということを考えると、全体の10%程度というところでしょうか…。

ローンを組むこと前提での購入であれば、妥当か少し高いくらいの手数料ですが、現金での購入を予定しているのであればちょっと高いのかなという感じはします。

なので、日本財託のスタンスとしては購入時に少し頭金を入れてその後はひたすら繰り上げ返済です!早くローンフリーの物件ができれば、さらに繰り上げ返済が加速しますからね。

最初にお伝えしたように「年金をつくる会社」ですから、老後は毎月40万円のマンション収入を目標に、ローンを完済したら次、また完済したら次というようにどんどん資産を増やしていきます。

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「2件のローンフリー物件をつくって1件のローン物件を返済する」この考えはhorishinも賛成ですね。

また重吉社長の著書では次のように書かれています。

本書でわたしがあなたにお勧めする投資手法は、東京都内のワンルームマンション投資です。短期に儲けたい、繰り上げ返済の努力もなしに一気に経済的自由を得たいという方には向きません。しかし、着実に一歩一歩、将来に向けて資産と安定収入をつくっていきたい方には確信をもってお勧めできる手法です

horishinも本当にそのとおりだと思います。まさにワンルームマンション経営の本質を鋭く捉えた言葉ですね。

築浅 or バブル期!?日本財託の物件の特徴は!

日本財宅は、中古マンションの中でも築浅の物件もしくはバブル期の物件を勧めてきます。

完成年度 設備 専有面積 利回り
築浅 2000年以降 バストイレ別 20~25㎡ 4~5%
バブル期 1990年前後 3点式ユニットバス 16~20㎡ 5~6%

築浅は設備が良いため、長期に渡って収入が見込めます。その一方で、バブル期は利回りが高いので短期での回収ができると日本財託は説明しています。

しかし大手ワンルームマンション会社では、中古が市場に出回ることはほとんどありません。なぜなら、自社で買い取って再販売を行うからです。

とすると、いわゆるブランドマンションではない普通の中古マンションを扱うのが日本財託となります。元から割高な高級マンションに比べると、2~3割安くなるのは当然といえば当然ですね。

ただし!中古だからといって全て割安だとは思い込まないよう注意してくださいね。

特にバブル期の物件は配管や水回りが傷んでいるケースが多く、修繕に100万単位のお金がかかることもあります。

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horishinとしては、最初に新築ワンルームマンションをローンで購入して、余裕があれば中古ワンルームマンションを現金購入または半分ほど頭金にしての購入が良いと考えています。

日本財託管理サービスのサポート体制はどうか?

日本財託が扱うのは中古ワンルームマンションなので、賃貸管理は自社ですが建物管理は他社になります。ただ、建物管理は既に決められていて、選ぶことはできません。

というのも、建物管理会社の変更は面倒でハードル高いのです。絶対に変更できないという訳ではないのですが、他の住人からも賛同を得ないといけないのですぐに変更するのは難しいでしょう。

賃貸管理は自社で行っていますが、驚異の入居率平均99%を誇っています。

  • 退去後の内装工事を7日以内に行う
  • 在日外国人への入居誘致
  • 入居者への24時間のサポートコールセンター
  • 入居者への引っ越し優待
  • 入居者への入居者紹介制度

このように、空室を出さないために様々な工夫を凝らしています。これはオーナーからすれば有難いですよね!

また、賃貸管理サポートには日本財託からの物件購入であれば次のようなサポートを受けられます。

  • 定額3000円/月(税別)
  • 空室保証(査定賃料下限80%保証・2ヶ月の免責期間あり)
  • 空室期間の管理委託手数料なし
  • 家賃滞納保証
  • Webでの物件情報管理
  • 確定申告サポート

空室や家賃滞納などマンション経営のリスクをしっかり保証してくれるのは、日本財託ならではのメリットだと言えるでしょう。

日本財託の東京中古マンション投資セミナーの評判は?

日本財託では、毎月のように次のような不動産投資に関するセミナーが行われています。

  1. サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー
  2. 家族信託セミナー
  3. 賃貸管理セミナー
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horishinは「東京中古マンション投資セミナー」に参加しましたが、とてもわかりやすいセミナーでした。また、所有することをゴールとする会社が多い中で、投資の戦略について説明してくれる会社は貴重です!

スーパー営業!天田浩平氏!?日本財託の営業社員の評判は!

日本財託の営業マンといえば有名な方がいます。

天田浩平さんという方で、2017年9月期に中古ワンルームマンションを272戸を売ったというスーパー営業です!1ヶ月で50戸売るなんてもの凄い記録ですよね。

「農業大卒の僕が29歳で年間170戸のマンションを売って日本一の営業マンになった秘密の方法」という書籍も出されています。

しかも、日本財託には天田さん以外にも年間100戸以上販売する凄腕の営業マンが多いです。月に1戸売れば一人前と言われるワンルームマンション業界ではアンビリバボーですね!

ただ欠点を挙げるとすれば、営業マンが売りたい物件を勧めてくる感じではあります。

中古なのでそれぞれに個性があって一概に良し悪しは決められませんが、3~4件ほど候補を持ってきて選んで!という感じです。自分で物件を探したいという人には不向きかもしれませんね…。

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horishinは立地重視なので、ある程度エリアを絞って探してもらいます。

horishinの日本財託の口コミ評判まとめ

東京の中古ワンルームマンションと言えば日本財託というくらい有名な会社で、歴史や実績も圧巻です!

社長の考え方はhorishinも共感できますし、会社のサポート体制も充実しています。

しかし、horishinはどうも日本財託の物件は割高な中古という印象が拭えないんですよね…。もちろん割安な物件もあるんですが、その判断が難しいんです!

そもそも中古はセミプロの領域なので、ある程度知識をつけてからのチャレンジをおすすめします。

最初は割安な新築から始めて、ある程度の実績をつけてからがベストな中古ワンルームマンション購入のタイミングです。

また近年は中古言えども、物件価格の高騰から今後の維持が疑問となります。
近年は価格が相場以上になっていることも多いので要注意してください。

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購入前に買って良い物件かどうか再考してみるのが良いと思います。気になることがあれば聞いてみてください。

日本財託から提案されている物件を検討している方へ

・提案されている価格は妥当なのだろうか?
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などありましたら気軽にご連絡ください。
もっとあなたのワンルームマンション投資をより良くすることができるかもしれません。
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あなたの勇気ある決断を放置しないでください。ワンルームマンション投資は正しい方法で行えば非常に有益な資産形成方法です。

わたしが、多少なりとも力になれることはあるかと思います。
お気軽にご連絡ください。

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