こんにちは!
マンション経営アカデミー、代表のhorishinです。

あなたな「水戸大家さん」、「みねしましゃちょー」をご存知ですか??
三為業者の代表格として有名な会社(社長)のことです。

三為業者についてはコチラの記事を御覧ください。
⇒【必読】一見お得そうに見える三為業者の実態と活用方法

水戸大家さんが破産(解散)というニュースがみねしましゃちょーのYouTubeでアップされました。
今回は、破産の真相や水戸大家さんから物件を購入して困っている方への解決方法をご紹介します。

水戸大家さん(みねしましゃちょー)とは?

投資用不動産販売にプロダクトローンチ※を取り入れた革命児ですね。
プロダクトローンチとは、商品の販売前から見込み客を集め、商品の発売時に爆発的な売上を上げる方法

みねしましゃちょーのプロフィール

1980年11月27日生まれ
2001年 金持ち父さんを読み投資家を目指す決意
2004年~2005年
     ハウスメーカーにて住宅販売を手がける
2005年 1ルームマンション購入
2007年 ブログ開設。メルマガ開始
2008年 利回り46%のテナントビル、利回り70%のソシアルビル購入
2009年 不動産会社(水戸大家さん)を設立、収益不動産で大成功
2016年 東京MXのテレビ出演(スポンサーになる)
2017年 Youtuberになる

みねしましゃちょーの本名は、峯島忠昭さんです。水戸市で大家さんをしていたので、水戸大家さんと呼ばれるようになったんですね。
そしてその名前をそのまま会社名にしました。

水戸大家さんはなぜ大成功したのか?

Youtuberとしても活躍していますが、その動画がすごいですよね!
・1泊120万円もするリッツカールトンのスイートに宿泊
・時計(ダイヤ入り)を掃除のおばちゃんにあげる
・渋谷で女子高生に服奢ってみた
・宝くじ1000万円分購入
などなどかなり派手な暮らしをしています。

推測するに年収は億は軽くこえていたのではないでしょうか?

horishinhorishin

みねしましゃちょーを偶然、お鮨屋さんで見かけたのですが、鮨にふぐにシャンパンにそれは見事な豪遊っぷりでした!

ではそもそもなぜ水戸大家さんは成功したのでしょうか?
その理由は3つあります。

  1. 三為業者だから
  2. 金融機関に明るかったから
  3. プロダクトローンチを用いたから

三為業者ですので融資が通るのであればどれだけでも利益を乗せることができます。1億円くらいの物件であれば半分は利益ということもザラにあります。プラス収支で融資が下りるのであれば買っちゃう人がいたんですね。なぜ買ったのかは③が関係してきます。

水戸大家さんが推奨していた購入方法として「1法人1物件スキーム」※があります。
1法人1物件スキームとは、1物件ごとに1法人をつくり法人での所有物件とし、個人を連帯保証人とします。そのため個人での所有や借り入れはないように金融機関に見せかけて、数多くの物件を所有するという裏技スキーム(金融機関からすると詐欺にちかい?)

金融機関の内情に詳しい方が水戸大家さんにいたためサラリーマンでも多棟数の購入ができたんですね。条件がそこまで良くない物件でも数多く保有すればそれなりのキャッシュフローになります。赤字の物件が出ても他でカバーすればいいという恐ろしいスキームです。

ちなみにこのスキームではサラリーマンの属性(連帯保証人として)が必要となるので中々サラリーマンやめられないんですよね。脱サラできるとか言って人集めてましたが。

この①と②であれば他の数多くの不動産業者が行っていたことですが③が一番の成功の要因だと思います。
プロダクトローンチで有名といえば情報商材や高額塾を販売していた与沢翼氏や小玉歩氏ですね。この手法を不動産販売に組み込んだのが水戸大家さんです。

不動産に興味ある人だけではなく、不労所得や脱サラしたい人を数多くネットで集客して、そのリストに対していかに一棟不動産が良いのか教育していきます。メルマガからセミナーに誘客してそこでクロージングをします。これによって今まで不動産投資に興味がなかった人をも取り込んだのです。

水戸大家さんを参考にしてプロダクトローンチを使って不動産の高額塾やコミュニティを販売する人がその後に続出しました。
水戸大家さんは一棟不動産ブームの火付け役的存在なのです。

水戸大家さんがなぜ破産(解散)となったのか?

そんな大成功している水戸大家さんがなぜ今回、破産(解散)となったのでしょうか?
それはスマートデイズに端を発するスルガ銀行の不正融資問題が原因です。
どんな問題かというと、シェアハウス販売会社であるスマートデイズがスルガ銀行の融資をバックにサラリーマンにガンガンシェアハウスを売りまくりました。
実際には入居がついていないにもかかわらず(20~30%)、90%以上の入居率だと言いサブリース契約を行ってたのです。当たり前ですが販売利益で補填をしていた自転車操業ですのであっという間に破綻となりました。破綻と言うことはサブリース契約はなくなります。とすると、実際の入居率になるのでキャッシュフローが真っ赤になります。

しかし、スルガ銀行でローンを組んでいるので支払いは発生します。
購入者は普通のサラリーマンのため高額(毎月100万円ほど)のローン支払いはできなくなるという問題が起こったのです。そもそも融資に問題があったのでは?と金融庁がスルガ銀行に調査に入ったのです。

発覚したのは情報の改ざんでした。
・年収の改ざん
・預金残高の改ざん
・売買契約書の価格の改ざん
・レントロールの改ざん
などが挙げられています。

この問題からスルガ銀行の融資が厳しくなり、同時に他行も一棟不動産への融資を引き締めました。
現在もTATERU問題など様々な融資不正問題が明るみに出て来ています。

水戸大家さんは様々な銀行を使っていましたが、スルガ銀行が厳しくなったのが本当の要因です。1法人1物件スキームを売りにはしていましたが購入できるのは年収が高い一部のサラリーマンだけだったのでほとんどの顧客はスルガ銀行だっという話を聞きます。

スルガ銀行を使うメリットは
・融資基準が緩い
・築古数物件でも長期間の融資を出す
・審査スピードが早い
・設立間もない会社でも取引可能

などが挙げられます。

すぐ儲けたい業者からすると願ったり叶ったりなんです。その分、金利が高かったり、フリーローン組まされたり、定期預金やらされたりと条件はありますが。それ以上のメリットが業者からするとあったんですね。

しかし、そのスルガ銀行が厳しくなり、他行も厳しくなったので売る物件がなくなってしまったんですね。水戸大家さんは元々収支がよくないワンルームマンションには否定的だったため、多くの三為業者が一棟からワンルーム販売にシフトする中、破産(解散)を選んだのでしょう。

個人は破産ではないため個人に資金を移していたのかは不明ですが、現在、水戸大家さんだけではなく多くの三為業者が倒産(解散)しています。特にスルガ銀行の融資緩和ブームに乗った会社はほとんどが厳しい実情です。

水戸大家さんから購入した物件の問題点

2009年のリーマン直後の水戸大家さん初期で購入された方は比較的割安で購入していると思います。
スルガ銀行が個人投資家に対して積極的な融資を行っていなかったからですね。

しかし2013年以降積極的な融資を行ったため、今までであれば融資しなかったような築古の物件や軽量鉄骨や木造アパートにも融資をしたのです。
現在は引き締めの状況ですから、購入時のような価格で売ることや全額の借り換えは中々厳しいのが現状です。

整理すると
・相場より三為業者からの購入となるため高く購入したかも
⇒売っても手出しが出る
・レントロールや売買契約書の改ざんがあるかも
⇒満室になってもキャッシュフローが回らない
・築古や耐震性の問題から借り換えができないかも
⇒売却ができない

などの問題点があるかもしれません。

これは水戸大家さんに限ったことではなく三為業者から購入した方は当てはまる内容です。

水戸大家さんから買った物件の問題点の解決方法

通常考えられる方法としては

  1. 金利交渉
  2. 借り換え
  3. 買い増し
  4. 売却
  5. 自己破産

この5つが挙げられます。

ここにファイナルウエポンとして上げるなら、投資が追加されます。

詳細はコチラの記事に書いていますので御覧ください。
金利交渉や借り換えができなくてもスルガ物件の収支改善になる裏技

億の借り入れの事業を起こしたということは、一般の方には経験できない大きな決断、そして責任があります。
その決断をできたことは大きく称賛をされるべきです。
あなたはすごい人なのです!

借金を負ったことがない外野は、投資は自己責任、勉強しないやつが悪い、美味しい話なんてあるわけがない、などと高い場所から非難します。

大きな決断もできずに守るだけの外野には、言わせておけば良いのです。
返済できなくなったらどうしようなどど言ってる場合ではないのです。

何が何でも返済する、必ず儲けてやるなのです!

そうそう敗北宣言をしてはいけません。
最後まであがいてやりましょうよ。

horishinも何度も不動産投資で失敗しています。horishinの周りにもたくさん失敗した人はいます。
そこですぐに逃げないでください。一緒に戦いましょう!

個人個人で状況は変わるため、水戸大家さんや三為業者物件で困っている方は、horishinまでご一報いただければ、何かしらお役に立てると思います。

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