こんにちは！
管理人のhorishinです。
あなたは今、こんな不安を抱えていませんか？
- 一棟でアパート·マンションを購入したはイイけど、空室が埋まらない。。
- 空室を埋めるために、どうしたらイイか全く分からない。。
- リノベーションをすればすぐに入居が付くと聞いていたのに、全く効果が無かった。。
私も一棟でアパート·マンションを保有していますが、当初は空室対策で非常に苦労しました。今では、全体で常に90%以上の稼働率を維持しており、空室になっても直ぐに埋まります。
空室対策は、最初は難しいものの、慣れてくると繰り返しの作業に過ぎません。本日の記事では、そのノウハウを余す所なくお伝えしようと思います。
ちなみに、このような空室対策は、主に一棟アパート·マンション向けのコンテンツになるかと思います。
都内で保有しているワンルームマンションに関しては、私はそもそも空室で悩んだことがありません。もちろん退去も発生していますが、ほぼ空室の期間なく次の入居者が決まりますね。
話を本論に戻しますが、空室対策で悩まれている方は、まずここでまとめた対策を検討し、できることは全て実践してみてください。効果を実感いただけると思います。
それでは、一緒に見ていきましょう。
アパート·マンションでやりがちな間違った空室対策
書店の不動産コーナーでは、空室対策のハウツー本がずらりと並び、空室対策セミナーも毎週のように開催されています。
しかしながら「空室対策ならリノベーション！」に始まり「液晶付きモニターフォン」「Wi-fi設置」「3点ユニットをセパレートに」だと、費用のかかる施策ばかりが目に付きます。
これらが本質な問題を解決するものならば、何も否定はしません。でも、費用がかからない工夫で入居付けできるなら、それらは必要ないのです。
実際、本やセミナーで空室対策を学んで「効果があった！」と実感できた方にほとんど会ったことがありません。効果があったとしても過剰スペックで、本来であればもっと安く入居付けできたのに。。という方も多く見受けられます。
これまでの話の流れでお察しの方もいらっしゃると思いますが、空室対策では、
空室の原因を探ること
が、まず何よりも重要です。
空室が長く続く場合、必ず原因が存在します。
その原因を突き止めもせず、通り一辺倒に「リノベーション」「Wifi設置」などの施策に飛びついても、本質的な問題解決にはなりません。最悪、何の効果もなく無駄な経費を使うだけの結果となります。。
空室対策で本当に効果的な4つのステップとは
空室の原因を探ることの大切さをお話しました。このパートでは、原因を探ることから空室対策を実践するための4つのステップを解説しようと思います。
空室対策ステップ①：問合せの状況を探る。
該当物件へのアクセスが何件あり、そのうち問合せが何件あり、そのうち内見が何件あったか。管理会社や仲介会社に頼んで、周辺の競合物件の問合せ状況も合わせて調査してもらうようにしましょう。
空室対策ステップ②：内見から成約に至らなかった理由を探る。
ここの理由が最も重要です。例えば、「同じような立地、間取り、家賃の他物件で、ウォシュレットが付いていて、そちらにした」のような理由が分かれば、対策が見えてきます。
空室対策ステップ③：上記1と2の結果を踏まえて、自分なりの対策を練る。
仮説ベースで結構です。探った原因を解決する対策を、自分なりに考えてみましょう。
空室対策ステップ④：上記1～3の結果を携えて、物件の周辺にある賃貸仲介会社にヒアリングに行く。
3つ以上訪問し、仲介会社に1～3の結果をぶつけてみてください。仲介会社は常日頃から入居希望者と接していますので、適切な対策をフィードバックしてくれると思います。
一点注意があります。3の結果をぶつけるのが重要です。単に1～2の結果を持参しても、仲介会社は本気で考えてくれないことが多いです。大家自ら考えているからこそ、仲介会社も耳を傾けてくれるのです。
フィードバックしてくれた内容を基に、費用のかからないモノから順に対策を実行してください。ヒアリングした仲介会社にも、入居付けをお願いするようにしましょう。
もう一つの空室対策。アパート·マンションで長く住んでもらう工夫とは
空室対策が効を奏して入居が決まった！と思えば「すぐに退去」っていうケースは、よくあります。
大家の立場として、入居者には長く住んでもらいたいもの。その悩みを解決してくれる一工夫をお話しようと思います。
結論から申し上げると、ズバリ
収納を増やすこと
です。
収納が増えると自然とモノが増えてきます。モノが増えると、引越そのものが面倒になりますし、引越費用も増えてきます。これが意外と効くのです。
吊り戸棚や、部屋のデッドスペースに簡単な棚を設置する費用は数万円で済みます。とあるワンルームマンションデベロッパーは収納の有効性をよく理解しており、競合物件よりも収納をワザと増やして、高稼働率を維持させています。
この業者さんは東京23区をメインに投資用ワンルームマンションを建設・販売していて、年平均空室率はなんと1％！ちなみに、東京23区全体でも平均空室率は3％程度（※）なので、空室リスクとはほぼ無縁の賃貸経営が可能なのです。（※株式会社TAS「賃貸住宅市場レポート」調べ）
