こんにちは!
The Cash Academy、代表のhorishinです。

突然ですが、あなたは「固定資産税」または「固定資産税評価額」という言葉を聞いたことありませんか?

ワンルームマンション等の不動産を保有していると毎年発生する「固定資産税」

その固定資産税の計算に用いられる「固定資産税評価額」

固定資産税評価額の調べ方や、固定資産税の軽減制度など、固定資産税にまつわる疑問を一発で理解できるように分かり易くまとめました。

参考の一助になれば幸いです。

当アカデミーで推奨しているワンルームマンション投資に関してはほとんど必要のない知識です。あくまでも参考くらいで見てくださいね!

時価(土地·建物)を基にした固定資産税、固定資産税評価額とは

そもそも、固定資産税や固定資産税評価額とは何でしょう??

まずは、その中身を説明していきますね。

固定資産税とは

それでは、固定資産税から見ていきましょう。

毎年1月1日現在の固定資産所有者に対し、固定資産の価格(時価)を基に算定される税額を、市町村が課する税金(東京都23区内では特例で都が課税)を指しています。税率は1.4%です。

なお、不動産を所有していると、固定資産税と共に「都市計画税」も課税されます。都市計画税は、都市計画事業の財源に充てるために課される税金で、固定資産税と一括して納税する必要があります。税率は0.3%以下。

固定資産税評価額とは

続いて、固定資産税評価額です。本評価額は、カンタンに言うと市町村(東京都23区の場合は都)が算定する固定資産税の基準となる価格のことを指しますが「土地」と「建物(家屋)」に分かれています。それぞれ、順番に説明していきますね。

土地の固定資産税評価額

  • 個別の土地について、自治体が独自に時価評価をしたもの
  • 評価は、3年に1度行われる
  • 固定資産税に加え「都市計画税」「登録免許税」「不動産取得税」を課税する際にも使用される
  • 公示価格の70%程度が目安とされる

建物の固定資産税評価額

  • 土地と同様、個別の建物について、自治体が独自に時価評価をしたもの
  • まず、評価対象となる家屋と全く同じものを新築する場合の建築費を算出する(再建築価格方式)
  • その後、再建築価格から築年数に応じた減額を考慮した価額に、70%を乗じて算出される
  • 家屋の評価自体は新築時のみ実施され、その後は築年数に応じて機械的に減額された価額が「建物の時価」となる
  • 価額がゼロ円になると自治体は固定資産税を徴収できなくなるため「新築時の固定資産評価額×20%」を最低価額として、それ以降この価額が継続する

固定資産税、固定資産税評価額のカンタンな調べ方

あなたが所有する不動産の固定資産税評価額と固定資産税を調べてみましょう。実際にはいくつか方法がありますが、ここでは最も一般的な方法をご紹介します。

スバリ、固定資産税課税明細書を見る。

です。

不動産を保有していると、必ず固定資産税を支払いますよね。毎年4月頃に、固定資産税を納付するための書類である「固定資産税納税通知書」が、市町村から自宅に送付されます。

この固定資産税納税通知納付書に「固定資産税課税明細書」が添付されています。正確には「平成○○年度 固定資産税·都市計画税 課税明細書」と言います。

この課税明細書を見るだけで、簡単に固定資産税評価額と固定資産税が分かります。細かくて何が書いてあるのか分かりづらい課税明細書。見るべきポイントを絞れば、実は超カンタンです。

課税明細書の「価格」欄に記載されている金額が固定資産税評価額で「固定資産税(相当)額」欄に記載されている金額が固定資産税です。

horishinhorishin

いかがでしょうか??めっちゃシンプルですよね。建物も、土地と同じ見方で調べられますよ。

固定資産税(土地)は優遇措置で最高「6分の1」まで軽減できる!

固定資産税では、軽減税率の優遇措置を受けることができます。特に住宅建築用の土地に関して「住宅用地の特例」というものがあり、固定資産税が軽減されます。

ワンルームマンションはもちろん、一戸建てやアポートも「住宅用地」に該当するため、優遇を受けられるのです。

具体的には、どれくらい固定資産税が軽減されるのでしょう??以下をご覧ください。

小規模住宅用地の場合

「小規模住宅用地」とは、住宅用地で住宅1戸につき200㎡以下の部分のこと。この場合、住宅用地にかかる固定資産税額が「6分の1」に軽減されます(都市計画税は3分の1)。

一般住宅用地の場合

「小規模住宅用地」以外の土地が該当します。つまり、住宅用地で住宅1戸につき200㎡超の部分のこと。この場合、住宅用地にかかる固定資産税額が「3分の1」に軽減されます(都市計画税は3分の2)。

以上の通り、住宅用に使用される土地は、多かれ少なかれ固定資産税が必ず軽減されるのです。

固定資産税(建物)は優遇措置で最高「2分の1」まで軽減できる!

続いて、建物の場合の軽減措置も見ていきましょう。

建物は、土地とは異なり経年劣化していくので、評価額は年月と共に低下していきます。そうすると、新築の時が最も固定資産税が高いわけです。

一方で、新築の場合は、一定の要件を満たせば固定資産税(建物)の軽減措置が設けられています。それでは、どんな要件を満たす必要があるのでしょう。

まず「専用住宅又は併用住宅であること」が必要です。併用住宅の場合、居住に使用される床面積部分の割合が2分の1以上のものに限られます。

続いて、床面積が以下のものに限られます。

以上を満たせば、建物のうち居住部分が減額の対象となります。具体的には、居住部分が120㎡以下の場合、その全部で固定資産税が2分の1に軽減されます。

120㎡を超える場合は、120㎡に相当する部分が減額対象になります(120㎡を超える部分は減額にはならない)。

軽減される年数は、基本的に新たに固定資産税が課税される年度から3年度分です(3階建て以上の火災に強い建物は5年度分)。

さらに、長期優良住宅に認定されている場合は、5年度分まで延長されます(3階建て以上の火災に強い建物は7年度分)。

実際に固定資産税を計算してみよう

ここまでご説明した知識を活用して、固定資産税評価額から固定資産税を計算してみましょう。

簡単な事例を設定してみましょう。

住宅用地100㎡の固定資産税評価額が900万円(毎年一定)、建物(新築戸建、床面積120㎡)の固定資産税評価額が600万円の場合について考えてみます。

計算式は

固定資産税=固定資産税評価額×税率

となりますので、当てはめてみましょう。

まずは、土地の固定資産税から計算します。

土地の固定資産税(軽減前)=900万円×1.4%=12.6万円

ここで、住宅用地が200㎡以下のの部分は固定資産税が1/6に減額されますので、

土地の固定資産税(軽減後)=12.6万円×(1/6)=2.1万円

となります。

続いて、建物の固定資産税です。

建物の固定資産税(軽減前)=600万円×1.4%=8.4万円

ここで、新築戸建で床面積50㎡以上280㎡の場合は、120㎡相当分までは固定資産税が1/2に減額されますので、

建物の固定資産税(軽減後)=8.4万円×(1/2)=4.2万円

となります。

horishinhorishin

このように手順を整理して計算すると、簡単に固定資産税を求められるのです。

固定資産税でよく出てくる「課税標準額」って何?

固定資産税課税明細書や、各種税金の納付通知書や申告書などでは「課税標準額」という言葉が出てきます。せっかくの機会ですので、課税標準額についても解説しようと思います。

簡単に言うと「課税標準額」とは税額を算定するための基となる金額のことです。課税標準額に税率を掛け算したものが、その年の税額となります。

本来「評価額=課税標準額」でなければなりませんが、土地については使用用途に応じ、課税標準額が特例措置により軽減されています。

horishinhorishin

先ほどの計算例では事例を簡単にするために、課税標準額を省略して解説しました。ここでは、先ほどの土地の計算例を例に、課税標準額を交えてご説明しますね。

固定資産税
=課税標準額×税率
=(固定資産税評価額×軽減割合)×税率
=(900万円×(1/6))×1.4%
=150万円×1.4%
=2.1万円

となります。

先ほどは、900万円に1.4%を乗じた後に(1/6)へ軽減されていましたが、本来は課税標準額が(1/6)に軽減されるのです。その結果として、固定資産税が(1/6)に軽減されるわけですね。

実勢価格、公示価格、路線価、固定資産税評価額の違いって?

固定資産税評価額は、不動産の価格を示すひとつに過ぎません。

固定資産税評価額含めて、土地の価格は「実勢価格」「公示価格」「路線価」と4種類に分かれており、一般的に「一物四価」と言われています。

horishinhorishin

これら四価の意味合いと違いは、別の記事で分かりやすくまとめています。気になる方はチェックしてみてください^^

まとめ

いかがでしたでしょうか??

固定資産税評価額の調べ方や軽減制度をご紹介しました。ワンルームマンション含め、不動産は保有するだけで税金が課されます。一方で「住宅用の土地」や「新築の建物」は、税金が軽減されることも分かりました。

horishinhorishin

固定資産税は市町村ごとに異なる場合があります。気になる方は、個別にチェックしてみてください。ご自身で理解して、軽減できる税金はしっかりと削減していきましょう!

冒頭でも伝えましたが、ワンルームマンション投資をする際にはほとんど必要ない知識です。参考くらいで流してくださいね!

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