こんにちは!
The Cash Academy、代表のhorishinです。

突然ですが、あなたは「不動産投資のリスク(デメリット)」と聞いて、何を思いつきますか?いくつか出てくると思いますが、抜け落ちているリスクもあるかもしれません。なお、この記事では「リスク=デメリット」として、まとめています。

不動産会社の中には、良いことばかり言って、リスクを全く伝えない営業マンが一定数存在するのも事実です。
 

投資は自己責任。
 

購入した後に「そんなリスクは知らなかった」では通じません。私たち投資家はリスクを認識した上で投資する必要があるのです。

そこで今回の記事では、不動産投資のリスクを網羅的に取り上げ、その回避策まで解説します。

あえて最初に結論を述べますが、不動産投資には以下のような9つのリスクが潜んでいます。

  1. 空室リスク
  2. 家賃下落リスク
  3. 滞納リスク
  4. 老朽化リスク
  5. 金利上昇リスク
  6. 火災·天災リスク
  7. 事故物件リスク
  8. 業者リスク
  9. 流動性リスク

それでは、ひとつずつ一緒に見ていきましょう。

不動産投資のリスク①:空室リスク

horishin自身、不動産に投資する上で最も認識すべきリスクだと考えています。

ぶっちゃけ、他のリスクについては多少は意識しておく必要があるものの、空室リスクに比べると格段に優先度は下がります。

不動産投資は、他人の家賃収入で借入を返済していく素晴らしい投資手法ですが、空室になってしまうと、そのメリットを全く活かせなくなってしまうからです。

また、空室が続くと入居者を付けるために募集家賃を下げざるを得なくなり、結果として「家賃下落リスク」も上がってしまうのです。

では、この「空室リスク」を低く抑える回避策とは何でしょう?スバリ、次の5つの要素です。

「空室リスク」を低く抑える5つの回避策

  1. 立地が良すぎる高額賃料物件は買わない
  2. 賃貸需要が高いエリアの物件を選ぶ
  3. 駅から徒歩10分以内の物件を選ぶ
  4. 女性が住みたくなる設備仕様の物件を選ぶ
  5. 客付力が強い賃貸管理会社をパートナーにする
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重要なポイントですので、この5つの要素を、ひとつずつ見ていきましょう。

① 立地が良すぎる高額賃料物件は買わない

ご存じの通り、立地が良いと不動産価格が高くなり、その結果賃料も高くなってしまいます。horishinが試しに調べてみましたので、以下の表をご覧ください。

■港区西麻布の物件

  • 駅徒歩:最寄駅から4分
  • 築年数:築2年
  • 専有面積:1K約25平米
  • 賃料:16.8万円

■大田区大森の物件

  • 駅徒歩:最寄駅から4分
  • 築年数:築2年
  • 専有面積:1K約25平米
  • 賃料:7.9万円

両者の立地以外の要件は、ほぼ全く同じです。立地が異なるといっても同じ東京23区内ですよね笑。しかしながら、賃料に2倍以上の差があるのです。

麻布と聞くと「高級」「高所得」「憧れ」をイメージされる方も多いと思います。そのイメージ通りで、賃料も高級なのです苦笑。

ここで1つの疑問が浮かんできますよね。

「25平米のワンルームマンションに、毎月17万円払って住める人がどれほどいるんだろう?」

という疑問です。

結果は、、、ご推察の通りです。ほんの一握りの高所得者で、かつ1人暮らしの方がこの物件に住むことになるでしょう。

カップルで17万円出すなら、少し場所を外して40平米位の1LDKに住みたいという方も多いですよね。そうなってくると「1回空室になると、次に借りてくれる人がなかなか現れない」という事態が容易に想像できます。

② 賃貸需要が高いエリアの物件を選ぶ

立地が良すぎると、反対に空室リスクが上昇するとお話しました。では「賃貸需要が高いエリア」とは、どういった場所なのでしょう?

先ほど西麻布の比較対象に挙げた大田区大森は、賃貸需要が高いエリアのひとつです。

こういった賃貸需要の高いエリアは、概ね以下の要素のいずれかに該当します。

  • 大学等、近くに学生が通う施設がある
  • コンビニやスーパー等、近くに単身世帯が住みやすい環境が整っている
  • 通勤に便利な沿線の駅周辺

これらの要素を踏まえながら、インターネットで簡単に賃貸需要を調べることも可能です。スバリ、日本最大級の不動産情報サイトHOME'S(ホームズ)が運営する【見える!賃貸経営】を活用しましょう。

このサイトでは、賃貸需要がヒートマップで可視化されており、視覚的に賃貸需要を把握できます。試しに大田区の賃貸需要をチェックしてみください。真っ赤な需要がお分かりいただけると思います笑。

③ 駅から徒歩10分以内の物件を選ぶ

ある賃貸サイトでは、賃貸物件を検索する際に過半数の人が徒歩10分以内の項目にチェックを入れるそうです。

自分に当てはめて考えてみると、納得いただけるかと思います。駅から徒歩10分を超えてくると「ちょっと歩くのキツイな。。」と思いませんか??

また、立地は資産価値にも影響を与えます。徒歩10分以内であれば、新築から10年後のリセールバリュー(新築時を100とした場合の流通価格の割合)は90%以上をキープできます。

④ 女性が住みたくなる設備仕様の物件を選ぶ

設備を女性にフォーカスすると、男性も客付けできます。でも、設備を男性にフォーカスすると、女性を客付けするのは難しくなります。

女性目線で言えば「バス·トイレ別」「収納が豊富」「入り口の姿鏡」「セキュリティ充実」が王道と言えますね。

結果として「自分が住みたいと思える部屋かどうか」この視点が重要です。

⑤ 客付力が強い賃貸管理会社をパートナーにする

ほぼ同じ立地・間取り·設備仕様の物件でも、賃貸管理会社が異なると、片方の管理会社ではすぐに入居者が決まります。

しかし、もう片方の管理会社ではなかなか入居者が決まらず空室期間が長くなりがち、、という事例はごくごく一般的な話です。

客付力が強く、賃貸契約をしっかり決めてくる賃貸管理会社を選びましょう。選ぼうとしている賃貸管理会社が客付力が強いかどうかは、管理物件の「稼働率(管理している物件のうちどれだけ入居者が付いているかの割合)」を聞きましょう。

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稼働率が一定して高ければ、それだけ客付力も強いと言えます。

不動産投資のリスク②:家賃下落リスク

一般的には「建物が古くなると家賃が下がる傾向にある」と言われています。

しかし、本当にそうなのでしょうか?家賃変動は必ずしも建物の経過年数に連動するのではなく、経済情勢や需給バランス、建物の維持管理や世帯割合など、様々な要因によって影響を受けます。

近年、東京都心部への人口流入(19年連続転入超過)が加速しており、将来においてもその人口流入は増加傾向にあります。

未婚率、離婚率の増加などにより単身世帯も増加傾向にあり、東京都の民営借家に住む世帯のうち、なんと約7割※が単身世帯というデータもあります。

※データ出所:総務省統計局「平成27年国勢調査」

そのため首都圏かつ好立地で、設備等の品質も高く、維持管理も行き届いた単身者向けのマンションを所有する事で長期間安定した家賃収入が期待できるといえます。

また、築古になったとしても、リノベーションで物件価値を高めることで家賃を上昇させることも可能です。実際、私の友人も都内の築39年15m²の築古物件を保有しており、リノベーションにより家賃を65,000円から78,000円まで上昇させました。

結局、入居者ニーズを見たさない物件が家賃を下落させていくのです。

これを反面教師として、入居者ニーズを的確に捉えた物件を購入し、適切に維持管理していけば、家賃下落リスクは可能な限り低く抑えられるのです。

不動産投資のリスク③:滞納リスク

家賃が滞納されると、月々の借入返済や管理費·修繕積立金は自身の給与から先出しで補填しなければなりません。こういった事態はできるだけ避けたいものです。

一番の安心策は、滞納保証がある賃貸管理会社に管理を委託することです。滞納保証があれば、万が一滞納が発生した場合でも、管理会社が立て替えてオーナーに家賃を振り込んでくれるのです。

メチャクチャ安心ですよね?

管理を委託する場合は、滞納保証のある賃貸管理会社を選びましょう。

不動産投資のリスク④:老朽化リスク

時間の経過によって、建物や設備が大きく劣化し、想定よりも大きな金額の修繕費用が発生してしまうリスクです。

これについては、ワンルームマンションと一棟でチェックポイントが異なってきます。

新築のワンルームマンションであればしっかりした無理のない修繕計画が立てられているか、中古ワンルームマンションであれば修繕計画に沿った修繕積立金が積み立てられているかを購入前にチェックしましょう。

一棟不動産であれば、キャッシュフローの中から修繕費用を積み立てていく必要があります。キャッシュフローがあるからといって、それを全て使うわけではなく、計画的に積み立てていきましょう。

不動産投資のリスク⑤:金利上昇リスク

金利の変動により、ローンの返済額が当初の想定より増えてしまうリスクです。

これを回避するには、特にワンルームマンションの場合は余裕資金でどんどん繰上返済していきましょう。ワンルームマンションを購入してから一定期間は、確定申告することで10万円以上の税金還付が期待できます。この節税で浮いたお金を活用していくのです。

また、銀行にお金を預けても昨今の金利は0.1%程度です。

一方、投資用ローンでは、借入金利は1%代後半~3%台です。預貯金から繰上返済に資金を回せば、両者の金利の差で運用しているのと同じ効果が期待できます。

繰上返済には「返済期間短縮型」「返済額軽減型」があります。

  • 返済期間短縮型:繰上返済により返済期間が短くなり、支払金利が大幅に削減される。
  • 返済額軽減型:返済額軽減型は月々の返済額が軽くなり、キャッシュフローが良くなる。

両者でそれぞれ特徴があり、支払利息が大きく削減されるのは返済期間短縮型です。しかしながら、金利上昇リスクを軽減するには返済額軽減型がオススメです。繰上返済するだけ毎月の返済が少なくなるからです。

その結果、当初マイナスだった毎月の収支がプラスになり、プラスだった収支はさらにプラスが大きくなります。収支がプラスになる分、さらに繰上返済できる金額が大きくなっていくのです。

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しっかりと計画を立て、当初は少なくても着実に繰上返済をしていくことが、金利上昇リスクに対する最大の回避策となるのです。

一方、一棟不動産の場合は、金利交渉が可能です。金利上昇リスクは、その交渉によって、ヘッジできる可能性があります。まだ未経験の人は、ぜひトライしてみましょう。

不動産投資のリスク⑥:火災·天災リスク

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火災や天災は、災害大国である日本に住んでいる以上、逃れることのできないリスクです。その中でも特に気になる地震について、まずは見ていきましょう。

ワンルームマンションの場合は鉄筋コンクリート造(RC造)であり、かつ部屋数が多いため壁数が多く、数ある建物の中でも最も耐震性が高いと言われています。

実際、阪神淡路大震災や東日本大震災でも、現在の耐震基準になってから建設されたマンションは倒壊ゼロだったそうです。さらに、地震保険に加入しておけば、建物延床面積の7割以上の焼失又は流失で「全損認定」され、地震保険金額の100%が保険金として支払われます。

続いて、より現実的なリスクである火災です。そもそもRC造マンションは不燃性が高い素材で作られており、火災に強い物件です。保証として火災保険に加入しておけば、万全のリスクヘッジとなるでしょう。

一方、一棟不動産のアパートの場合は木造なので、火災ほけでなく、地震保険にもしっかり加入しておく必要があります。ちなみに、一棟不動産では、火災・地震保険は奥が深く、活用の用途が大きいです。こういったノウハウは、サイト上では公開しづらいので、個別にご相談ください。

不動産投資のリスク⑦:事故物件リスク

リスクとしては発生頻度は低いものの、中古不動産では事故物件を購入してしまう可能性は否定できません。事故物件とは、以下の4種類のうち、いずれかの瑕疵(かし)がある物件が該当します。

物理的瑕疵物件

建物の傾きや腐食、シロアリ、設備の故障、漏水など、建物や土地に物理的に重大な欠陥を抱える物件が該当します。

心理的瑕疵物件

自殺や他殺、さらに近年問題になっている孤独死など、人がその物件で住むことに嫌悪感を覚えてしまう出来事が過去に発生した物件が該当します。

環境瑕疵物件

近隣からの騒音や振動、悪臭、日照障害など、取り巻く環境に問題がある物件が該当します。また、近隣に暴力団等の反社会的勢力の事務所がある場合も該当します。

法的瑕疵物件

都市計画法や建築基準法などの法令を違反している物件が該当します。また、境界線など私法上(個人間の私的な関係を定める法律)の問題がある物件も該当します。

これら瑕疵物件を回避する最大の現実策は、新築不動産を購入することです。新築であれば、販売業者に10年間の住宅瑕疵担保責任が義務づけられているからです。また、心理的瑕疵が新築物件に発生することはまずないですよね笑。

中古物件を購入する際は、契約書に添付される「物件状況確認書」や、重要事項説明書の「特約事項」を入念にチェックすることで、物理的瑕疵、心理的瑕疵、法的瑕疵を購入前にチェックできます。

また、購入前に現地周辺環境を確認したり、管理会社に入居者から騒音などのクレームが来ていないか確認することで、環境瑕疵も可能な限り回避できます。

不動産投資のリスク⑧:業者リスク

販売会社や管理会社が倒産するリスクです。実際の問題として挙がってくるのは、購入後にお世話になる管理会社が倒産した場合ですね。

この場合、管理会社が家賃や敷金をオーナーの代理で回収しているため、回収できなくなる可能性が出てきます。horishinも、札幌の物件を管理していた管理会社が倒産し、1ヶ月分の家賃を回収できなくなってしまった苦い経験があります。

こればっかりは突発的に発生してしまうので、倒産しづらい管理会社を選択するしかありません。候補となる管理会社の資本金、歴史、従業員数、管理戸数や実績、インターネットのクチコミ等を総合的に判断して、安心・信頼できる管理会社を見つけましょう。

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ちなみに、horishinには全国の管理会社を相談できるルートがあります。

不動産投資のリスク⑨:流動性リスク

不動産は他の資産と比べて売却に時間がかかります。これを流動性リスクと言います。よくある不動産の失敗事例として「売るに売れない」みたい話を聞かれた方もいらっしゃると思います。

結局は高値で買いすぎている場合に、そういう問題が発生してしまうのです。教科書通りに購入していれば、安定した賃貸経営を続けながら確実に残債が減っていき、売却できるときが必ずやってきます。

ただし、株式などと異なり、すぐに換金できないのは確かです。早くても1ヶ月、遅ければ6ヶ月かかる場合もあることに留意しておきましょう。

あるべき不動産投資とは?

ここまで各リスクとそれに対する回避策を説明してきましたが、いかがでしたか?

ほぼ全てのリスクには回避·軽減できる策があり、可能な限りリスクを抑えた投資を実現できます。不動産投資は、実はリスクの低い投資手法なのです。

そして、リスクの回避·軽減できる策は「ちょっとした手間」をかけるだけです。この「ちょっとした手間」をかけるか·かけないかで、リスクが大きく違ってくるのです。

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不動産投資で失敗しないためにも、ぜひ入念に情報収集して、あなたの「知恵」にしてくださいね。そして、不動産投資で、ぜひ成功しましょう。

とはいえ、不動産投資は、最初が最も大切で、最も難しいのも事実です。成功するには、不動産投資に成功している投資家に聞くのが一番の近道かと思います。

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