こんにちは!
マンション経営アカデミー、代表のhorishinです。

あなたは、ARUHI(アルヒ)を知っていますか??

都内の地下鉄の広告などで、見かける方もいらっしゃるのではないでしょうか。

あなたが仮に今、ワンルームマンションを初めて購入しようとしていたとします。不動産業者が、タイミングに関わらずARUHIを勧めてきた場合、要注意かもしれません。

なぜか?

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本日の記事では、その理由も含めてARUHIの実態をお話していこうと思います。

ARUHIの概要

ARUHIは日本初の「モーゲージバンク」として、「住宅ローンは全期間固定金利が理想」という信念のもと、2000年に誕生しました。その後、2001年には国内で初めて、インターネットを使った繰上返済サービスの提供を開始したのもARUHIの実績です。

モーゲージバンク

「モーゲージ(Mortgage)」は「抵当・抵当権」の意味で、「モーゲージローン」は不動産を担保にした貸付け、つまり住宅ローンのことである。銀行などの預金金融機関以外で住宅ローンを専門に取り扱う金融機関を「モーゲージバンク」という。
従来、日本の住宅ローンは、銀行などの金融機関によって融資されるのが一般的だったが、2003 年に独立行政法人住宅金融支援機構(当時の住宅金融公庫)が証券化支援事業を開始したことにより「フラット35」が誕生し、それを契機にモーゲージバンクが多く誕生した。

かつてARUHIは、SBIグループの住宅ローン専門事業「SBIモーゲージ」という名前で運営していました。しかし、SBIモーゲージは2014年の8月にカーライルグループ(海外の大手ヘッジファンド)に売却されたため、現在はSBIグループから外れ、社名も現在の「ARUHI(アルヒ)」に変更されました。

ARUHIは2017年12月に東証一部に上場しており、会社四季報などでも「フラット35販売首位」と紹介されています。社会的信用の高い企業と言えるのではないでしょうか。

ARUHIはフラット35で国内シェアNo.1


ARUHIは、SBIモーゲージの頃から通算して、フラット35の取り扱いシェアが7年連続で第1位を記録しています。2012年度からは、5年連続シェア20%越えを記録しているようです。

 

続いて、2016年度のフラット35実行件数上位3社のシェアを見てみましょう。ARUHIは「21.9%」と、確かに20%を超えています。つまり、フラット35を利用する5人に1人が、ARUHIの住宅ローンを利用しているのです。

 

国内シェアNo.1ということで、全国に店舗網があり、その数は130店舗にのぼります。全国どこにいても、ARUHIのローンをを利用できる状態にあります。これらの店舗では専門家によるアドバイスが受けられ、住宅ローンの仕組みから契約に至るまで、気軽に相談できる体制が整備されています。

その結果、ARUHIが顧客向けに実施したアンケート(実施期間:2017年2月23日~4月17日)では、「総合満足度」と「店舗スタッフの対応」に関し、いずれも「満足している」の回答が80%を超えているようです。

ARUHIの投資物件向けローンってどんな感じ?

住宅ローンでは素晴らしい実績であるARUHIでしたが、投資物件向けローンはどうなのでしょう? 特徴を箇条書きに端的にまとめると、こんな感じでしょうか。

  1. 融資基準が緩い
  2. 融資期間が最長で25年
  3. 金利が他金融機関より高い

ひとつずつ、詳しく見ていきましょう。

融資基準が緩い

どれほど緩いかというと、年収300万程度から取り扱い可能です。

しかも、正社員だけでなく派遣社員や自営業などでも融資してくれます。

また、勤続年数1年未満でも、取り扱い可能です。

融資期間が最長で25年

「融資期間が最長で25年」には、2つの意味があります。

まず、ARUHIでは築古の物件でも基本的に25年融資してくれるので、築古すぎて他の金融機関で融資期間が十分に取れない場合に重宝します。RC構造のマンションは耐用年数47年ですが、実際には100年以上は持ちますよね。

horishinの友人も、築40年のワンルームマンションを青山一丁目で購入しましたが、リノベーションすれば部屋自体は新築とほぼ変わりません。駅近なので賃貸付けにも困ったことがないようです。

でも、日本の金融機関は法定耐用年数をベースに融資期間を決定するので、いくら立地が良くても基本的には法定耐用年数を大きく超える期間で融資してくれません。

そういった場合に、基本的に25年融資してくれるARUHIは非常に重宝できるのです。

一方見方を変えれば、他の金融機関で35年融資できる物件でも、ARUHIでは最長でも25年融資なんです。そうすると、どんな問題が起きると思いますか??

ズバリ、月々の返済額が増えてしまい、毎月の収支が悪化してしまうのです。

特に、首都圏の物件だと利回りが低いため、25年で融資を受けるとキャシュフローを出すのはかなり難しくなります。通常35年融資を組めるところ10年短くなってしまうと、その分毎月の返済額が大きくなってしまうのです。

なお、首都圏ではキャッシュフローがマイナスで賃貸経営しづらい印象ですが、福岡などの比較的まだ利回りの高い物件では、ARUHIでもキャッシュフローがプラスで賃貸経営できる状況です。

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福岡は人口流入も多く、物件価格がそれほど高騰していない今がチャンスかもしれませんね。福岡の物件も詳しいので、興味ある方はは、horishinまでご相談ください。

金利が他金融機関より高い

ARUHIの通常金利は「3.2%」です。ワンルームマンション融資に積極的なオリックス銀行だと「2%」を下回ってきますので、1%以上も高いですね。

前述の通り、融資期間も25年と短いうえ、金利も高いので、その分毎月の支払額がより大きくなってしまいます。

なお、ARUHIでは、申込時に独自のクレジットカードを契約することで、「3.2%」から「2.95%」に金利が下がります。金利を下げたいという方は、クレジットカードを契約するとイイと思います。

また、団体信用生命を付加しなければ、「2.7%」まで金利が下がります。生命保険で保障部分をカバーされている方であれば、団信ナシで契約する選択肢もアリかもしれません。

ARUHIから他行への借り換えはできるのか?

すでにARUHIで物件を購入している方で金利がもっと安くならないかな?と思っている人も多いのではないでしょうか。
そんな、あなた!借り換えを諦めてはいませんか?

horishinが相談に乗った人の中にはARUHIから金利が2%を切るような金融機関への借り換えに成功した方もいらっしゃいます。

ARUHIを積極的に使う業者は
・設立年数が若い
・社員人数が10人以下
・仕入れ物件が築古

が多いです。

もし、上記に一つでも当てはまりそうな業者からARUHIを提案されて購入してしまった方は借り換えできる可能性もあります。
ARUHIはローン提携がゆるいので設立間もない不動産会社でも提携が可能です。

本来であればもっと金利が低い銀行から融資が引けたはずが不動産会社の都合でARUHIになった可能性があります。
なんとかなるかもしれませんので諦めないでくださいね!

結果として、ARUHIで融資を受けるべきか??

これまでお話してきたとおり、ARUHIは融資期間25年と短く、金利が高めでしたよね。

この事実を踏まえると、普通に考えてARUHIは活用の場面が少ないと考えられます。

一方で、融資基準がゆるいため他の銀行で融資を受けられないような属性の方や、築古の物件で他金融機関では融資期間を十分に取れない場合に、ARUHIを活用するメリットは大きいといえます。

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賃貸経営は物件も当然大切ですが、それと同じくらい「金融機関選び」が大切です。あなたの大切な「与信」を使って投資するわけですから、できるだけ低金利で融資を受けるに越したことはありません。

なので、普通に考えてARUHIを利用する理由が見つからないのに、あなたが1件目の物件でARUHIの利用を提案をされている場合は、もっと安い金利で融資してくれる金融機関を利用できる可能性が大いにあります。そういった場合は、horishinまでご相談ください。