こんにちは!
The Cash Academy、代表のhorishinです。

今回は、130社以上の不動産会社を実際に見てきたhorishinが「株式会社日商エステム」を取り上げます。

評判、口コミ、不動産管理(建物修繕管理、賃貸管理)、スタッフサービス、会社概要など詳しくまとめているので、不動産投資で失敗しないためにもぜひご覧ください!

ミヤネ屋で毎週みかけるCM!不動産投資の日商エステム

horishinは関西出身なので、昔は朝の情報番組で日商エステムのTVCMをよく見かけた記憶があります。

オリンピック柔道金メダリストの吉田秀彦、女優の鈴木杏樹、相武紗季など有名人を起用しているほか、甲子園球場や道頓堀にあるグリコの隣の看板など宣伝には力を入れているようですね。

有名タレントを起用するとクリーンなイメージがつきますからね。

また、投資用のワンルームマンションだけではなく、ファミリー、アパート、戸建ても取り扱っています。

では、不動産業界でマルチに活躍する日商エステムのワンルームマンションについて詳しく見ていきましょう!

エステムシリーズの日商エステムの会社概要

会社名 株式会社日商エステム
代表取締役 浅井 悦裕
設立 1991年12月
資本金 3億円
免許番号 (3)007029
所在地 大阪市中央区南船場2丁目9番14号
TEL 06-7660-1155
FAX 06-7660-1150
URL https://www.n-estem.co.jp/

1991年創業なので2回の大震災やバブル崩壊、リーマンショックを乗り越えて会社を存続してきたのは凄いですね。

創業者の辻本隆一氏はライオンズマンションで有名な大京グループ出身ですが、現在は新卒で日商エステムに入社した浅井氏が社長を務めています。

浅井社長は1998年に日商エステム入社、2000年営業課長、2001年次長、2004年取締役部長、2013年代表取締役社長に就任しています。大阪出身のバリバリの関西人ですね。

日商エステムの会社としての特徴、評価は?

日商エステムの管理戸数は20,000戸以上、売上はグループ全体で470億円(2017年)と全国的にも大手に入ります。

プレサンスコーポレーション、日本エスリードと共に、関西系ワンルームマンション会社BIG3と言われていますね。

最近では、2017年に名古屋にも支店を出しているので、今後中部へも事業展開していくのではないかと予想しています。

ただ、関西BIG3のプレサンスコーポレーションや日本エスリードが上場しているのに対して、日商エステムはあえて上場していません。買収されるリスクや株主に経営方針を左右されたくないからという理由みたいです。

オーナーとしても、上場前後の利益追求な会社と違って上場を目指さない会社の方が安心感があります。利益があるのに上場しないということは、内部留保が多くてむしろ会社の体力があるということですからね。

東京エリアの販売は別会社ですが「株式会社東京日商エステム」があり、東京の物件だけではなく関西の物件を東京エリアのお客様に紹介しています。

エステムコートとエステムプラザ!日商エステムの物件の特徴は?

日商エステムの取扱商品は、ファミリーユース・資産運用型分譲マンションのエステムコート、都市型分譲マンションのエステムプラザの2種類です。

ワンルームマンションだけの建物もありますが、ファミリー向けの1LDKや2LDK以上の間取りが混在している建物も多いですね。

ワンルームマンションメインのエステムプラザは、入居率の高さを求めて都心の駅近立地にこだわっています。

関西では1991年からの歴史もあって良い立地の土地が確保できていますが、東京近郊は競合が多いので厳しそうですね…。

ただ投資の観点から見ると、そもそも関西の物件は東京ほどの安定感はないので、好立地の物件でも安心はできないです。家賃下落のリスクが東京に比べて高いので、いくら好立地でもリスクを理解した上で購入しましょう。

そして、物件の特徴は豪華さというよりユーザビリティを意識しています。

キッチン、風呂場、トイレ、玄関の豊富な収納や部屋干しが可能な室内用昇降式物干し、コートを掛けるのに便利なブラインドフックなどあります。

シンプルな外見で使い勝手が良い物件は、長期に渡って需要がありますからね。

しかしながら物件価格は相場より少し高いように感じます。
値引き交渉を行って相場まで持っていく必要がありますね。

過去には次のような物件を取り扱ってきました。

  • エステムコート新大阪
  • エステムコート難波
  • エステムコート 尼崎
  • エステムコート ディアシティ
  • エステムコート 中之島
  • エステムコート北堀江
  • エステムコート阿波座プレミアム
  • エステムコート 梅田 リトリーヴ
  • エステムコート 京都烏丸
  • エステムコート新神戸エリタージュ
  • エステムコート神戸ハーバーランド前vアクア
  • エステムコート 神戸
  • エステムコート 三宮
  • エステムコート 阿波座レジデンス
  • エステムコート 梅田北
  • エステムコート 難波 センチュリオ
  • エステムプラザ梅田
  • エステムプラザ難波westリバークロス
  • エステムプラザ 芝公園
  • エステムプラザミッドプレイス
  • エステムプラザ 京都
  • エステムプラザ 大手前 エヴァース
  • エステムプラザ名古屋丸の内
  • エステムプラザ梅田中崎町
  • エステムプラザ 赤羽
  • エステムプラザ京都河原町通
  • エステムプラザ難波westiiプレディア
  • エステムプラザとうきょうスカイツリー駅
  • エステムプラザ名古屋駅前プライムタワー
  • エステムプラザ 川崎
  • エステムプラザ 心斎橋 エグゼ
  • エステムプラザ 大阪セントラルシティ
  • エステムプラザ tokyo rise
  • エステムプラザ 神楽坂
  • エステムプラザ 京都烏丸五条
  • エステムプラザ 心斎橋
  • エステムプラザ 東京ライズ
  • エステムプラザ 日本橋
  • エステムプラザ 日本橋レジェンド
  • エステムプラザ 博多駅南
  • エステムプラザ 凌雲閣
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さすが関西のBIG3というだけあって、関西の主要地はほとんど制覇しているという感じですね。関西以外はまだ少ないですが、東京、名古屋、福岡などの大都市にも進出しています。

製・販・管の一貫体制!日商エステムのサポート体制はどうか?

製造、販売、管理を全て自社で行う一貫体制は大手ならではですね!すべて丸投げでお願いできるうえ、売却相談にも乗ってくれるあたりはさすがの大企業だと思います。

賃貸管理はグループ会社の「エステムプラニング」が行います。管理方法としては「集金代行」「滞納保証」「サブリース」という3種類ありますが、日商エステムの特徴的なプランは滞納保証プランです。

滞納保証プランでは、賃料の5%を払うことで次のような保証を受けられます。

  • 入居者の家賃滞納時も家賃保証
  • 入居者との賃貸借契約が成立してから賃料を支払う
  • 賃貸借契約が成立した時に礼金をオーナーに差し入れ

やっぱり空室リスクはオーナーにとって一番気になる部分ですから、ほとんどのオーナーは滞納保証プランにしていますね。

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入居率の定義は各社異なりますが、日商エステムの独自基準では2017年時点での入居率は99%を超えているようです。独自基準というのは疑問ではありますが笑。ただ、いつ何が起こるかわからないので、なるべくオプションとして付けておく方が良いでしょう。

ほとんどのオーナーはサブリースプランにしていますが、日商エステムのデータによれば入居率は99%ですから、加入した方がいいかは何とも言えませんね…。

サブリース契約は危険ですのでおすすめはできません。
理由は借地借家法です。

分かる方には分かると思いますが、恐ろしい法律です。
オーナーはまったく守られませんからね。

オーナーと賃貸借契約を結んでいる賃借人が守られます。
日商エステムとサブリース契約を結ぶと誰が賃借人になるでしょうか?

分かりますよね?

迷惑電話が多い!?日商エステムの営業マンの評判は?

関西の会社だからでしょうか?積極的でノリが良い営業マンが多いように感じます。

日本エスリードも同じようなところがありますが、営業マンと合う人と合わない人が出てきそうですね…。

販売に応じて給与も高くなることから強引な営業マンも多いようです。

また、遠方の見込み顧客に対しては電話営業をガンガンかけていたようです。不動産は理解されづらいので電話が一番有効な連絡方法ですが、もっと手間がかからない営業方法ができることを期待します。

horishinの日商エステムの口コミ評判まとめ

関西エリアも最近は金額が上がってきているので購入前に再考は必須です。営業マンがかなり口達者なのでうまく丸め込まれないように注意ください。
関西人と値引き交渉は苦労します笑。

horishinも関西出身なのでよく気持ちはわかります。

家賃下落リスクな不安が多い関西の物件は、購入時に頭金を多めに入れる、家賃が下落しはじめる前に繰り上げ返済を行うなど対策をした方が良いでしょう。

日商エステムの物件を検討している方へ

・提案されている価格は妥当なのだろうか?
・もっと値引き交渉はできないのだろうか?
・設定家賃は適正なのか?
・契約書の内容に落とし穴はないのだろうか?
・もっと収支を上げる方法ないのだろうか?
・必要以上の保証になっていないか?

などありましたら気軽にご連絡ください。
もっとあなたのワンルームマンション投資をより良くすることができるかもしれません。
horishinの周りには不動産に強い弁護士や士業の友人がいます。

日商エステムの物件を保有している方へ

・サブリース契約を解除できない
・購入したが不安が残る
・売却相談したが希望の価格にならない
・今保有している物件が適正価格なのか知りたい
・毎月の収支をもっと良くしたい

などありましたら気軽にご連絡ください。
まだ間に合います!管理手法や相談する業者を変えれば収支アップや希望価格での売却も可能です。

思い出してください、なぜマンション経営を始めようと思ったのですか?
あなたの勇気ある決断を放置しないでください。ワンルームマンション投資は正しい方法で行えば非常に有益な資産形成方法です。

わたしが、多少なりとも力になれることはあるかと思います。
お気軽にご連絡ください。

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