こんにちは!
The Cash Academy、代表のhorishinです。

今回は、不動産経営で得た家賃収入に消費税はかかるのか?という話をしたいと思います。2019年には10%に引き上げられる消費税。特に不動産など大金の取引では、消費税があるのとないのでは出費が全然変わってきますよね。

そこで、不動産収入のうち課税されるもの・非課税のものを、それぞれ具体例を挙げながら紹介していきます!

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課税されるものに関しては、どうすれば節税できるかも合わせてお伝えしていきます。知らないと損をしてしまうかもしれないので、しっかりと見ていきましょう!

家賃収入に消費税は発生するのか?

家賃収入には、消費税がかかるものとそうでないものがあります。何を基準に課税・非課税が決まるのか、詳しく見ていきましょう。

家賃収入に消費税が発生する基準は「居住用」かどうかで決まる!

家賃収入に消費税がかかるかどうかは、入居者がどんな目的で物件を借りているかによって決まります。居住用であれば非課税、それ以外の目的なら課税の対象になると覚えておいてください!

一般的には、次のように課税・非課税が分かれています。

物件の利用目的
課税されるケース 店舗、事務所、倉庫、別荘、駐車場
非課税のケース 住宅、土地(駐車場を除く)

このように、あくまで物件の利用目的によって課税・非課税が決まるので、誰に貸すかは問題ではありません。つまり、個人ではなく法人に貸した場合でも、居住用として利用するのであれば非課税となります。

でも、実際に入居者がどのように部屋を使っているかなんてわからないですよね。居住用として貸したつもりが事務所として使われていた…なんてことも考えられます。

その場合は、契約書の内容が重視されます。実際の用途に関わらず、契約書に「居住用」と明記していれば、消費税はかからないので安心してください!

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ワンルームマンションの場合は、ほとんどが居住用として利用されるので、基本的に家賃収入に消費税はかからないと覚えておきましょう!

居住用物件の家賃収入でも消費税が発生する場合もある!

居住用なら家賃収入に消費税がかからないとお伝えしましたが、例外もあります。次のようなケースは、居住用でも消費税がかかるので注意してください!

  1. ウィークリーマンション
  2. 店舗併設住宅
  3. 借り上げ住宅(社宅)

居住用でも消費税が発生するケース①:ウィークリーマンション

ウィークリーマンションは居住用物件ですが、消費税が発生します。なぜなら、日本の法律で不動産事業として扱うのは「貸付期間が1ヶ月以上の物件」と決まっているからです。

貸付期間が1ヶ月未満のウィークリーマンションは、ホテル・旅館業と同様の扱いになるため消費税が発生します。

居住用でも消費税が発生するケース②:店舗併設住宅

店舗併設住宅とは、住宅の一部を店舗として利用している物件のことです。同じ家の中に課税される部分と非課税の部分が両方存在する…というなんとも複雑な状況ですよね笑。

このような場合は、店舗部分が占める面積の割合に応じて、一部の消費税を納めるという形をとります。

居住用でも消費税が発生するケース③:借り上げ住宅(社宅)

物件を会社の寮として貸す場合や、不動産管理会社に一括借り上げしてもらっている場合の家賃収入は注意が必要です!

特に不動産管理会社による一括借り上げは、物件を又貸しするような形になるので、実際はどのように利用されているか把握しきれないという難点があります。

そのため、契約書に居住目的であることを明記しておかなければなりません。もし用途を指定せずに契約してしまったら、消費税がかかることもあるので注意してくださいね!

家賃収入以外で消費税が発生する費用は?

家賃収入の消費税についてお話してきましたが、不動産収入はそれだけではありませんよね。例えば、次のような収入には消費税が発生するのでしょうか?

  • 共益費
  • 駐車場代
  • 敷金
  • 礼金
  • 更新料
  • 光熱費

結論から言うと、これらの費用に関しても居住用なら非課税、それ以外なら課税となります。ただ、居住用でも課税される収入もあるので、以下にまとめてみました!

項目 課税区分
共益費 非課税
駐車場代 課税
敷金 非課税
礼金 課税
更新料 課税
光熱費 課税

共益費と敷金に関しては、居住用であれば非課税です。しかし、礼金など入居者に返還しないものは居住用でも課税されるので注意してください。

消費税が発生する家賃収入の額と税金の計算方法

これまでの内容を整理すると、居住用に貸した物件の家賃収入は消費税がかからないということでした。では、店舗や事務所など居住用以外の目的で貸した物件の家賃収入には、一体いくらくらい消費税がかかるのでしょうか?

家賃収入で消費税を納めるのは課税売上高が1000万円以上から!

通常、消費税は商品価格に上乗せされていて、気づかないうちに払っていることも多いですよね。しかし、家賃収入に関しては、収入を確定申告してから納税という流れになります。

個人経営の場合は、前々年の課税売上高が1000万円以上の場合、消費税の納税義務が発生します。課税売上とは、税金が課せられる売り上げのことで、不動産事業の場合は家賃収入(居住用以外)、礼金、更新料などが対象です。

不動産以外にも何か事業をしている場合は、その事業の課税売上も合わせた金額が1000万円を超えると、消費税を納める義務があります。

ただ、あくまで課税売上が対象ですから、例え家賃収入が年間5000万円だとしても、居住用の物件であれば消費税を納める必要はありません!

家賃収入にかかる消費税の計算は簡易課税制度を適用する!

家賃収入にかかる消費税の計算には「簡易課税制度」を適用します。簡易課税制度とは、課税売上高が5000万円以下の中小事業者の手間を減らすために設けられている措置のことです。

簡易課税制度を適用すると、消費税は次のように計算できます。

(課税売上高 × 8%)-(課税売上高 × みなし仕入率 × 8%)=納付税額

「みなし仕入率」とは、あらかじめ事業ごとに定められた仕入高が売上高に占める割合のことで、不動産事業の場合は50%です。

例えば次のような場合、消費税はいくらになるか計算してみましょう!

  • 課税売上高:不動産収入(住宅以外の用途)2000万円
  • みなし税率:50%(不動産事業)
(2000 × 8%)-(2000 × 50% × 8%)=160-80=80万円

こんな風に簡単に消費税を計算することができます。

簡易課税のほかに「本則課税」という制度もありますが、計算方法が複雑でこんな簡単にはいかないので、簡易課税制度を適用するのがおすすめです!

また、今年度の売上から簡易課税制度を適用したい場合は「簡易課税制度選択届出書」を年末までに税務署に提出する必要があります。年をまたいでしまうと、翌年からの適用になるので注意してくださいね!

家賃収入にかかる消費税を納税するまでの流れ

消費税をいくら納めるのか計算方法はわかりましたが、問題は誰がどんな方法で納税するかですよね。

所得税や住民税など税金を「支払う人」と「納める人」が同じである直接税に対して、消費税は税金を「支払う人」と「納める人」が異なる間接税の仲間です。

つまり、消費税を支払う人は「入居者」、納める人は「不動産オーナー」となります。ですので、毎月の家賃と一緒に消費税を徴収しておきましょう。

入居者から徴収した消費税は一時的に預かっておいて、確定申告のあと納税の時期が来たら国に納めるという流れになります。

法人を設立し物件を購入すれば、「消費税還付」により購入年に数百万の消費税が返ってくる!

消費税って有無を言わさず徴収されるイメージですが、実はある方法で少し節税することができます。それが「消費税還付」です!

次に該当する人は、入居者から預かった消費税よりも実際に支払った消費税の方が多い場合、払い過ぎた消費税が還付されます。

  • これから新しく法人を設立して、法人名義で不動産を購入する予定の人
  • 既に不動産事業を行っていて、課税売り上げがある個人事業主
  • 既に不動産事業を行っていて、課税売上がある法人

不動産に関して言えば、土地活用や相続対策で新しくマンションやアパートを建築した場合、建物の代金に消費税が含まれています。例えば、建築費用が5000万円とすると、その8%として400万円の消費税を払うことになりますよね。

でも以下の方法で、消費税還付により支払った400万円を返してもらうことができます!

消費税還付を受けるための方法

  1. 消費税の課税事業者(個人事業主・株式会社・合同会社)になる。
  2. 建物の引き渡し月に課税売上を計上し、課税売上の割合を売上全体の100%に近づける。
  3. 還付金の返納を避ける。

消費税還付を受けるためのステップ①:消費税の課税事業者(個人事業主・株式会社・合同会社)になる。

課税事業者とは、消費税の納税義務がある事業主のことです。課税事業者になる方法は2つあります。

ひとつは「課税事業者選択届出書」を税務署に提出するという方法です。もうひとつは、課税売上を1000万円以上にすることです。

ただし、課税事業者選択届出書を提出した場合は、課税事業者を2年間継続しなくてはならないので注意してください!

消費税還付を受けるためのステップ②:建物の引き渡し月に課税売上を計上し、課税売上の割合を売上全体の100%に近づける。

そもそも、消費税還付金は次のように計算できます。

消費税 × {課税売上÷(課税売上+非課税売上)}= 消費税還付金

この計算式の中心となるのが課税売上であり、課税売上の占める割合によって消費税還付金が大きく変わってきます。例えば消費税が400万円の場合、課税売上の割合で還付金がどう変わるか見てみましょう。

  • 課税売上100%の不動産オーナー:400万円
  • 課税売上50%+非課税売上50%の不動産オーナー:200万円
  • 非課税売上100%の不動産オーナー:0円

このように、課税売上の割合で還付金の額に大きな差が出ます。だから、なんとしてでも課税売上の割合を多くしたいのです。

これから不動産投資を始める場合は、自動販売機を設置するなどして、課税売上を発生させましょう。ただし!物件の引き渡し月に日割り家賃を受け取ると、非課税売上の割合が一気に高くなるので注意してください。

消費税還付を受けるためのステップ③:還付金の返納を避ける。

消費税還付のルールとして、不動産引渡年度から3年間の累計課税売上の割合が全体の50%未満になると、還付された消費税を返納しなくてはいけません。

なので、ステップ②で消費税還付を受けられる状況を作った後は、せっかく還付されたお金を返納しなくてもいいようにする対策が必要です!

そのためには、不動産引渡年度から3年以内に家賃収入と同等以上の課税売上を立たせましょう。そうすると「不動産引渡年度から3年間の累計課税売上の割合>50%」になるので、還付金を返納しなくて済みます。

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消費税の還付に関しては、書類の作成など細かな作業が必要です。なので、ここは税理士に依頼するのがスムーズですよ! horishinの友人で、消費税還付に強い税理士がいるので、ご相談されたい場合はhorishinまでお問い合わせください。

家賃収入の消費税まとめ

以上で家賃収入の消費税についてを終わります。

「家賃収入でも消費税を払わなくちゃいけないのかな…」なんて考えている不動産オーナーも多いかと思いますが、住宅用の投資物件であれば家賃収入に消費税はかかりません。

また、店舗や事務所など事業用の物件だとしても、消費税を負担するのはオーナーではなく入居者です。自分の資産が減る訳ではないので安心してくださいね。

ただ、入居者に返還しない礼金や更新料など、一部の収入には消費税がかかるので計算方法から納税までの流れをしっかり把握しておきましょう!

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