こんにちは! The Cash Academy、代表のhorishinです。

今回は不動産売買における仲介手数料についてです。これから不動産を「売りたい」または「買いたい」と思っているのであれば、避けては通れないのがこの仲介手数料となります。

不動産売買における仲介手数料ってそもそもどれぐらいが相場なの?計算方法ってどうなってるの?

そんな疑問からはじまり、仲介してもらうときの注意点や、値引き交渉、仲介手数料が安くなるとうたっている業者の実態…などなど。

不動産仲介手数料における基本的なことから裏側まで、ぶっちゃけてお伝えしています。

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損をしないためには、計算方法や相場だけじゃなく取引きするときの考え方も重要ですよ!

【早見表】不動産の仲介手数料の相場と上限金額の計算方法は!

物件価格(税抜き) 仲介手数料(消費税込み) 内消費税
100万円 54,000円 (4,000円)
200万円 108,000円 (8,000円)
300万円 151,200円 (11,200円)
400万円 194,400円 (14,400円)
500万円 226,800円 (16,800円)
600万円 259,200円 (19,200円)
700万円 291,600円 (21,600円)
800万円 324,000円 (24,000円)
900万円 356,400円 (26,400円)
1,000万円 388,800円 (28,800円)
1,100万円 421,200円 (31,200円)
1,200万円 453,600円 (33,600円)
1,300万円 486,000円 (36,000円)
1,400万円 518,400円 (38,400円)
1,500万円 550,800円 (40,800円)
1,600万円 583,200円 (43,200円)
1,700万円 615,600円 (45,600円)
1,800万円 648,000円 (48,000円)
1,900万円 680,400円 (50,400円)
2,000万円 712,800円 (52,800円)
2,500万円 874,800円 (64,800円)
3,000万円 1,036,800円 (76,800円)
3,500万円 1,134,000円 (84,000円)
4,000万円 1,296,000円 (96,000円)
4,500万円 1,458,000円 (108,000円)
5,000万円 1,620,000円 (120,000円)
6,000万円 1,940,000円 (144,000円)
7,000万円 2,268,000円 (168,000円)
8,000万円 2,592,000円 (192,000円)
9,000万円 2,916,000円 (216,000円)
1億円 3,240,000円 (240,000円)
2億円 6,480,000円 (480,000円)
3億円 9,720,000円 (720,000円)

だいたいの相場感を知るために、まずはじめに不動産仲介手数料の早見表を明記させていただきました。

こちらは以下の計算方法に基づいて計算しています。

  • 物件価格×0.05%(200万円以下の売買)
  • 物件価格×0.04% + 2万円(200万円超400万円以下の売買)
  • 物件価格×0.03% + 6万円(400万円超の売買)

上記は「速算法」と呼ばれている計算方法になります。もう一つ他にも計算方法がありますが、結果は同じでこちらの速算法の方がシンプルに計算できるので、今回こちらを使いました。

不動産仲介業者さんは、主にこの計算式に基づいて仲介手数料を出しています。

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ただ、注意しないといけないのは、これは仲介手数料の「上限金額」だということです!

三井不動産や、三菱地所、住友不動産や野村不動産のような大手不動産はこの上限金額までいっぱいに手数料を取ってきますが、必ずしも上記の仲介手数料を支払わなければならないということではありません。

あくまでも法律で決められている仲介手数料の「上限金額」であることを、まず知っておきましょう。

不動産の仲介手数料で損しないために!仲介業者には2つのポジションがある!

それでは仲介手数料の計算方法が分かったところで、不動産の売買で損しないための知識や考え方をお伝えしていきます。

ただ、まずはこの話をする前に理解しておきたい仕組みというものがあります!

この仕組みというのは、上記の図にも挙げている仲介業者が手数料をもらうときのお金の流れのことです。これを見ると、不動産の仲介業者には「片手」と「両手」2つのポジションが存在することが分かります。

  • 片手:売主と買主のそれぞれに対して仲介業者が存在する状態。
  • 両手:売主と買主に同じ仲介業者が入っている状態。

「片手」の場合は売主と買主のそれぞれに仲介業者が入っているため、業者は片方からしか収益をあげられません。

しかし、一方で「両手」の場合は売主と買主の双方に同じ業者が入っています。なので、どちらからも仲介手数料をとれる状態になっています。仲介業者にとってはこの両手の方がおいしい取引と言えるのです。

ただ、中には「仲介手数料を無料で行いますよ!」このようにうたっている仲介業者というのもあります。後ほど半額の業者、無料の業者については詳しく触れますが、こういった業者は仕組み上「両手」の業者ということになります。

つまり、片方から仲介手数料をとって、片方からは無料で取引きをするということですね!

例えば、物件を早く売って早く利益を得たい。そういった業者がいるとします。業者は売主から上限3%の仲介手数料をとれることが決定しているため、買主を早く探すために「仲介手数料を無料にするから早く買ってね。」というようなイメージです。

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この後にする値引き交渉や、半額・無料の業者の話に関わってくる部分ですので、こういった2つのポジションがあるということは前もって理解しておいてくださいね!

不動産仲介手数料は値切るべき?手数料が半額・無料の業者って本当に大丈夫?

それでは不動産の仲介手数料で損しないために、実際どういった業者とどのようなやり取りをしていくのが正解なのでしょうか?

これには売主側、買主側、この両者でそれぞれ気をつけることが違います。

  • 売主側
  • 買主側

ご自身にあてはまる方を見ていただけたらと思います。

【売主側】値引き交渉は一般的にしない方がいいが、した方がいい場合もある!

それでは、まずは売主側からです。

結論から言いますと、物件を売る際は一般的に値引き交渉はしない方がいいです。ただ、した方がいい場合というのもあります!この二つの違いは置かれている状況の違いです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

①値引き交渉をしない方がいい場合

それでは、まずは値引き交渉をしない方がいい場合です。これは普通に業者に売りたいと申し出た状況下でのことを指しています。こういった状況下では値引き交渉というのは基本的におすすめできません。

と言いますのも、この仲介手数料というのは以下の2つが含まれているからです。

  • 営業コスト
  • 広告費

もし値引き交渉をすると、不動産仲介業者はどのように考えるかと言うと「そんなにたくさんこの物件に工数を割けないな。よし、営業マンの人数を減らそう。」「広告費にお金はかけられないから広告を出す媒体を少なくしよう。」

このようになります。つまり、業者の利益が減ることで、そこにかける営業コストや広告費が減ってしまうという訳です。

そうすると、売れるものも売れなくなり、例えば4000万円の物件を売ろうとしていたのに3800万円に物件の売却額を落としてくれないか?などと逆に言われてしまうことも。4000万円の物件で発生する仲介手数料は、最初の計算でいくと上限で約130万円です。

値引き交渉により半分値下げしてもらって、確かに手数料は65万円浮いたかもしれません。しかし、物件の売却価格が減っているので結果200万円と65万円が相殺され、値切る前に比べてこちらの利益が減ってしまうという訳です。

また営業マンも人間です。値引き交渉されれば「この物件は利益でないし、他に利益の大きい物件の方に力を入れるか…。」このような思考になるのは容易に想像できます。

②値引き交渉をした方がいい場合

続いては値引き交渉をした方がいい場合に関してです。

これは向こう側から「この物件なんですけど、買主さんが欲しいって言ってるので売ってくれませんか!?お願いします。」

こういった状況を指しています。この場合、向こうが売って欲しいという希望が強いわけです。業者としてはもう買主が決まっているので、交渉が成立すればすぐに利益となります。広告費は特にかかっていませんし、最低限の営業コストのみです。

なので、仲介手数料を値切られたとしても、仲介業者は必要最低限のコストしかかかっていないため、値引き交渉に応じやすいというロジックになります。このような場合は値引き交渉を積極的にしていきましょう!

【買主側】手数料が半額・無料をうたう業者の場合は、物件の見極めが必要!

それでは、続いて買主側です。

半額や無料をうたっている仲介業者の場合、物件自体をよく見極めないといけません!

と言いますのも、理由は「なぜ不動産仲介手数料を半額・無料にしてまでも売ろうとしているのか?」という根拠の部分です。

無料ということは、先ほどの「片手」や「両手」の仕組みのところで話した通り、間違いなく「両手」の仲介業者です。半額もその可能性があります。

ただ、ここでよく考えてみてください。なぜ半額や無料にしているかと言えば「そうしなければ買ってもらえないから」という理由が見え隠れします。

つまり、物件自体が良いものでない可能性があるということです。もちろん一概には言えないのですが、少なくともこういった業者の場合は、本当に良い物件なのかどうかをしっかり見極める必要があるという訳です。

また、他にも注意して欲しいのは「無料のうたい文句に釣られてしまった人」という見方をされていることです。要するに足元を見られている訳です。ということは、仲介手数料の安さを売りにそこまで欲しくもない物件を紹介されたりということも出てくるということです。

なので、半額や無料をうたう仲介業者の場合、ある程度気を引き締めてやり取りをする必要があります。

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目先の利益につられてしまうと失敗の元となります。仲介業者が一体何を考えているか?その真意を読み取って行動するのが上手くいくカギですよ!

不動産仲介業者はやり取りのスムーズさで選ぶ!

それでは、最後は「どういった仲介業者と付き合っていけばいいのか?」といった話になります。

見出しでも書いていますが、やり取りがスムーズなところを選ぶのがオススメです。取引きをする前に何回かやり取りしてみて、やり取りがスムーズで誠実な会社を選びましょう。

仲介業者の中には、次のようなことをしている業者もいます。

  • 仲介手数料の上限を超える手数料を請求してくる。
  • 本来であれば仲介手数料内で済むはずの広告宣伝費も請求してくる。

このような場合です。

しかし、やり取りがスムーズで誠実な会社であれば、このようなリスクは未然に防げます。また、もし取引きが増えてきて関係値が築けてきた場合、場合によっては多少の値引き交渉にも応じてくれたりすることもあるかもしれません。

なので、取引きをする際はやり取りがスムーズで信頼のおける会社とやり取りするのがオススメです。

不動産仲介手数料のまとめ

それでは、以上で不動産仲介手数料についてを終わります。

話の途中でも書きましたが、値引き交渉や半額・無料の業者とのやり取りなどは、あなたの置かれる状況によって変わってきます。

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手数料を安くしたい!という自分の意図だけではなく、業者の考えを考慮して交渉していくのがポイントです。業者視点を常に忘れず、満足のいく不動産売買の取引ができることを願っています!

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