こんにちは!
「The Cash Academy」代表の、horishinです。

夏も終わり、最近涼しくなってきましたね。今月中旬当たりからの紅葉が楽しみです。

突然ですが、あなたが保有するワンルームマンションは「サブリース契約」ですか?
※自分の保有マンションがサブリース契約(家賃保証)かわからない人は管理契約書を確認してみてください。

私は、6月に売却した物件含めて、ワンルームマンションを6部屋購入しました。そのうち、最初に購入したワンルームマンションは、当初サブリースでした(ちょっと高値の購入でした汗)。

立地は良かったものの、営業マンからのすすめと、漠然とした不安からサブリース契約にしたのです。一方で、サブリースにすると手数料(通常は家賃の3~5%が手数料だが、サブリースだと10%ほどが普通)が高く、収支は良くありませんでした。。

そこで営業マンに相談したところ、「本来、サブリースはオーナー都合で解除できませんが、解除したい場合は、私に言ってください。私が会社に掛け合いますので。取り敢えず、当面はサブリースを継続して、入居者が早期に決まるようであれば、決まった段階で、手数料が安い集金代行(家賃保証なし)に切り替えましょう」と言ってくれました。

しかし、実際に切り替えようとしたら…。

営業マンはそんなことは言っていないと言われて。サブリース解除ができませんでした。
法律に明るかった私はそこは交渉してなんとか解除にその後に成功したのですが。
あなたの担当営業マンは本当に信用できますか??笑。リップサービスの人ではないですか?

horishinhorishin

これは本当に私の対応が良かっただけで、ほとんどの新築デベロッパーでは、オーナー都合でサブリースを解除することは難しいことが多いですね。サブリース契約で解除したい方は、horishinまで連絡いただければ相談に乗りますよ。

ということで、そのままサブリースを1年ほど継続していましたが、たまたま入居者が退去となってしまいました。が、退去予告〜実際の退去までに入居者が決まったのです。原状回復の期間があるので、実際の空室期間は1週間ほどでした。

実際に経験していなかったため購入前は漠然とした不安を抱えていましたが、実際に入退去を経験すると「ワンルームって、こんなにもすぐに入居者が付くんだ!」と実感したわけです。

そして、次の入居者が決まった段階で、集金代行に契約を切り替えました。集金代行に切り替えるだけで、毎月の手取り家賃がかなり増えたんですよね。そのBefore/Afterを公開しようと思います。

まず、サブリース契約時の賃料です。

手数料差引後の手取り家賃が113,580円でした(サブリース手数料が10%のデベロッパーだったので、実家賃は126,200円ということですね)。

続いて、同じ物件の直近の賃料です。

賃料と管理費合わせて129,500円です。そこから、集金代行手数料1,058円(税抜980円)を差し引くと、手取り家賃は128,442円となります。

手取り家賃をBefore/Afterで比較すると、その差14,862円(=128,442-113,580)!

ここでお気付きの方もいらっしゃるかもしれませんが、実家賃も当初126,200円から129,500円まで上昇しています。つまり、新築時から賃料を3,300円上げたのです。

『128,442円-113,580円=14,862円』

サブリースを解約したら(管理会社も良いところ選びましたが…さすがは私笑。)約15,000円の収支改善ができたわけです!!

毎月15,000円あれば何ができますかね?
・豪華な食事
・ちょっとした旅行
にいけますよね?

1年ためたら
15,000円☓12ヶ月=18万円

18万円あれば?
・海外旅行
・豪華ムフフ体験
などなど何でもできちゃいます!

賃料を上げられるタイミングは、以下の2つです。

  • 賃貸借契約の更新時期
  • 入居者を新たに募集するとき

私の場合は、1回目は更新時期、2回目は募集時に賃料を段階的に上げて、結果としてtotal3,300円の賃料値上げに成功しました。

horishinhorishin

ちなみに、最初のワンルームマンションを購入してから6年近く経過していますが、これまで家賃が下落した物件は1件もありません。デベロッパーの中には、新築時に無理やり家賃を上げて販売しているところも結構あるので、気をつけてくださいね。

不動産のリスクとして、「家賃下落」という言葉がありますが、適正家賃で販売してくれる不動産会社から購入すれば、家賃下落を回避しつつ、むしろ家賃を上昇させていくことも可能なのです。

結果、毎月の収支が大幅に改善したのは、言わずもがなですよね笑。

あなたが、保有しているワンルームマンションはいかがでしょうか。

適正家賃で購入できていますか?
家賃を上昇できていますか?

「No」というあなたも、巻き返しは十分可能です。どんなときも打開策は必ずあります。諦めずに行動すれば、事態は好転していきますよ。

では、また。

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