こんにちは！
管理人の、horishinです。
本日の記事では、私の失敗談を踏まえたアドバイスについて書いていこうと思います。
8月末に開催した「出版記念セミナー」でも話しましたが、私は最初のワンルームマンション投資で、(少しですが)失敗してしまいました。
私はワンルームマンションを6件購入しました。が、そのうち1件目の物件は、会社に営業電話をしてきた不動産会社の営業マンからの購入です。
1件目購入後の書類受け渡しで営業マンと会ったときに言われた言葉は、「今回購入された物件は本当に良いものなので、horishinさんには長く保有してもらいたい」。
一見すると、もっともらしい言葉ですよね。
でも、この言葉の中には投資家を欺く「ある意図」が隠されています。
それは何か？
整理すると、こんな感じです。
- 自分達が売っている物件には大きな利益が乗っており、高値なのを自覚している。
- 短期(5〜10年)で売ろうとしても売却損が出てしまい、売るに売れないだろうな。
- 顧客が短期目線に向かないように、良い物件ということで長く保有するように言おう。
いかがでしょうか。
この言葉、あなたがワンルームマンションを購入したときに言われていないでしょうか？
新築ワンルームを販売するデベロッパーの多くは高値で物件を販売しているため、このようなセリフを語る傾向にあります(もちろん、適正価格で販売してくれるデベロッパーも存在します)。
他にも、高値で販売していることを自覚している営業マンがよく発する言葉があります。
- この物件を保有して完済すると、老後の年金代わりになりますよ。
- 不動産投資は、節税になりますよ(節税の一点張り)
- 不動産投資は、生命保険代わりにになりますよ(節税と生命保険代わりの二点張り)
このようなセリフで営業してくる不動産会社の物件は、高値過ぎる可能性が高いです。
また、高値で販売する業者がよくやっている手法があります。
それは、「新築であることを利用して、相場よりも高い家賃で入居者を付けている」です。物件が高値でも、家賃を無理やり上げれば、毎月の収支は一見よく見えます。
でも、よく考えてみてください。
その入居者が抜けてしまえば、新築を謳うことができません。入居者が入れ替わるごと家賃が相場に近づいていきます。そして築6年頃には、周囲の物件の相場家賃に下がっているケースがほとんど。
結果、入居者が入れ替わるごとに収支が悪化し、最終的に5-6年で大幅に収支が悪化してしまうのです。
最近相談を受けたケースでは、新築1Kのワンルームで13.5万円の家賃。でも、周囲の相場家賃を調べてみると9.5万円だったのです。その差、なんと4万円！
なので、本来の収支は、今あなたが提案されている収支からマイナス4万円の水準となります。
このような業者を反面教師として、以下の内容まで踏み込んで話してくれる業者さんは真っ当と言えるでしょう。
- 長期の話だけでなく、5〜10年の短期目線で出口まで含めて話してくれる
- メリットだけを並び立てるのではなく、現実的な目線で話してくれる
- 節税や生命保険代わりの話だけに終始しない
- 資産組み替え等の今後の戦略も相談に乗ってくれる
いかがでしょうか。あなたが提案を受けている／受けた業者さんは、このような内容を話してくれましたか？
「そのような話は一切してくれない」というあなた、黄色信号が灯っています。とはいえ、ワンルームマンション投資は、巻き返しが可能です！
巻き返しをしたいあなたは、一度真っ当な業者さんに相談してみはいかがでしょうか。(過去に失敗した私がしたように)前向きに行動し続ければ、必ず事態は好転してきます。
諦めずに行動し続けることが大切です。
では、また。
