こんにちは!
「The Cash Academy」代表の、horishinです。

新築であれ中古であれ、ワンルームマンションに投資する際、誰でも少なからず気になるのが、「マンションの寿命」ですよね。一体いつまで建物が持つのか、いつまで入居者が快適に暮らせるのか、気になるマンションの寿命について探っていきましょう。

実際の寿命を語る前に、ワンルームマンションの「法定耐用年数」を学んでいきましょう。

法定耐用年数は、素材や製造方法、使用方法などによって税法の財務省令で定められています。この財務省令に定められた耐用年数を「法定耐用期間」と言います。ワンルームマンションは、「鉄筋コンクリート(RC)造」のため、次のような法定耐用年数となります。

RC造の法定耐用年数:47年

この法定耐用年数は、我々不動産投資家にとって、次の2つの点で重要な数値です。

  • 金融機関から借入する際の融資期間の基準となる
  • 節税の肝となる減価償却の期間を定める

原則、金融機関から融資を受ける際、法定耐用年数を超えて融資を受けることができません。耐用年数を超えて融資してくれる金融機関も一部存在しますが、法定耐用年数を融資期間の基準とする銀行はまだまだ多いと言えます。

また、法定耐用年数より短く減価償却することはできません。新築ワンルームマンションの場合、47年かけて毎年「1/47」ずつ建物価格を償却して、経費計上するわけですね。

horishinhorishin

47年より短く償却すると、1年当たりの減価償却費が大きくなってしまうため、節税ではなく脱税になってしまうため、気をつけてくださいね笑。

では、法定耐用年数が47年だからといって、実際の寿命となると、どれくらいなのでしょうか? 私なりにリサーチした結果が、こちらです。
 

国土交通省が参考にする研究例を見ると、数十年前の技術レベルで100年を超える報告がされています。現代の施工・メンテナンス技術は更に向上しているため、適切なメンテナンスが施されれば、100年どころか200年もつかもしれませんね。

また、「四谷コーポラス(1956年施工)」は、日本初の民間分譲マンションとして有名ですね。2013年に新宿区の補助金を利用して耐震診断を実施したところ、耐震性に問題があり、補強費用の見積もりが高額になったことから、建て替えが決定されました。結果として、2017年に取り壊され、今月新たに「アトラス四谷本塩町」として蘇りました。

補強費用が高額ということで建て替えられた四谷コーポラスでしたが、1956年〜2017年の「61年間存続した」ことになります。

「日本初の民間分譲マンションでも61年間存続した」事実は、まさに驚くべきですよね。

ちなみに元々四谷コーポラスを保有していたオーナーは新たにアトラス四谷本塩町をゲットしたわけです。
61年間どころかその後に新築のマンションを手に入れています。収益を生み出すのは100年以上間違いないですね笑。

また海外はどうでしょうか?
イギリスでは「建築は美術品や骨董品のように、使っていても、価値が落ちるものではない」という立場をとっています。

築100年を超えるアパートメント(マンション)がそこかしこにあります。RCのように石やレンガ、ブロック造のため、その分耐用年数も長く、築年数が200年、300年を超える物件も珍しくありません。

これを考えると現代建築技術のRCが100年未満で寿命を迎えるとは言えないですね。

香港やアメリカでも築年数60~80年のマンションがたくさんあって売買されています。
日本の銀行はまだまだ法定耐用年数を見ていますが、海外では法定耐用年数を見て融資期間を定めません。

日本でも先進諸国に習って銀行の融資期間や適用の築年数が緩和されてきています。
ワンルームマンション投資に対して今までが積算評価など辛口過ぎたのでこれから緩和されたらより良いですね。

自営業者にもっと寛大になってほしいと思うhorishinでした。

horishinhorishin

ワンルームマンション投資であれば融資をじゃんじゃんしてくれるサラリーマン最強です涙

以上を総括すると、私たちが今投資する(している)ワンルームマンションは「少なくとも100年以上の寿命がある」と言っても良さそうです。

あなたが保有しているワンルームマンションは、老後も安定した不労所得を生んでくれ、あなたが寿命を全うした後も、次の世代に資産と収入をもたらしてくれます。

まだワンルームマンションを保有していないあなたは、100年以上安定して存続する不労所得が他にあるか検討してみてください(あった!という方は、horishinに教えてください笑)。

公務員や大手企業でも変化が求められる時代です。そんな中で変化をほとんどすることなく収益を100年以上もたらしてくれる投資が他にあるでしょうか?

では、また。

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