こんにちは!
「The Cash Academy」代表の、horishinです。

やっと梅雨が終わりましたね。とはいうものの、カラっと晴れる日が少なく、早く満点の大空でドライブしたいものです。

さて、本日の記事では、一棟不動産の投資水準に触れていこうと思います。

著書「ズボラでも絶対できる不労所得生活!」でも述べていますが、私はワンルームマンション、一棟のいずれにも投資しています。

ワンルームマンションに関しては、先週1部屋買い増ししました。ワンルームは安心して保有できるため、一棟を保有していてもメリットを感じており、買い増ししたわけです。

では、ワンルームと一棟、それぞれ投資の目的は何でしょうか? 私は、以下のように認識しています。

○ワンルーム:期間を定めて保有し、節税効果を得ながら売却益を狙っていく又は長期保有して老後の収入源とする
○一棟:オーナーになった瞬間からキャッシュフロー(CF)を得る

それでは、一棟の「CFを得る」とは、どれ位の水準を刺すのでしょうか? 例えば、私が東京23区で保有している新築木造アパートの収支はこんな感じです。

金利は1.8%、30年で融資を受けています。物件価格は11,780万円。情報を整理すると、

○物件価格:11,780万円
○年間CF:256万円
○CF率(年間CF/物件価格)=2.17%
(年間CF:家賃収入から、返済・管理費等・固定資産税を差し引いた金額)

となります。

東京23区の新築アパートで「CF率2.2%」は、結構水準高いと思います(自画自賛笑)。

私の一棟では、CF率が1.5%〜2.5%の一棟物件を買うようにしています。それ以下のCF率は、物件価格が割高で、安定した賃貸経営が難しくなってくるため、よっぽどの理由が無い限りオススメしません。

一方で、大手が広告でアピールしてくるアパート経営にはお気をつけください。CF率が1%未満(1%以上と謳っていても詳細を見てみると…なんてザラ)なので非常に危険です。サイトや資料では安心・安全を謳っていますが、CFに余剰が無い分、1部屋空室になるとマイナスキャッシュフローになってしまいます。

また、表面上は家賃保証(サブリース)で安心感を謳っていますが、私が過去に購入した○マートデイズも全く同じ手法でした。信じて購入した結果、同社は破産してしまいました。。

そういう会社は、割高で販売した利益を、サブリース賃料に補填して家賃を保証しているに過ぎません。いわゆる「自転車操業」です。

なので、「あなたが物件を購入した不動産会社が最悪倒産しても物件を保有し続けられる物件かどうか」を見極める必要があります。会社が倒産しても不動産は残るわけで、本来であれば、その会社が倒産しても問題ないわけです。

つまり、適正価格で適正家賃の物件を購入しておけば、何も怖いものはありません。管理会社を変更すればイイだけです。

あなたも、ぜひ真っ当な業者さんから、(一棟不動産に限らず、ワンルームマンションも)適正価格・適正家賃で購入してください。

わたしのような失敗者は見たくありませんからね。

では、また。

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