こんにちは!
「The Cash Academy」代表の、horishinです。

突然ですが、6月末に、私が保有するワンルームマンションを売却しました!

当面売却するつもりは無かったのですが、私の物件を買い取りたいというDMが届き、買い取り額が思いのほか高かったのです。そこで懇意にしている業者さんに買い取りの打診をしたところ、DMの金額より高値で買い取ってくれるということで、売却に踏み切りました。

売却額をお話する前に、私の物件の状況をまず共有したいと思います。

まず、売却した物件の残債をご覧ください。

6月28日に売却したので、売却時点での残債は2,114万円となります。売却額から残債を差し引くと、税引き前の手残り額が算出されます。

続いて、(償却後の)簿価です。

売却時点(直近の確定申告時)での簿価は2,236万円となります。売却額から必要経費と簿価を差し引き、税率を掛けると譲渡税が算出できます(その譲渡税も、売り方によっては上手く調整できます)。

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なお、譲渡の際に発生する「抹消登記費用」と「繰上返済手数料」は、譲渡経費として認められないことに注意が必要です。

そして、最後に売却額です。

ズバリ、売却額は2,810万円です。保有期間は5年超です。

情報を整理すると、以下のようになります(分かりやすいように、情報を簡略化しています)。

売却額ー残債=2,810万円ー2,114万円=696万円
売却額ー簿価=2,810万円ー2,236万円=574万円
譲渡税額=574万円×約20%=114万円
手残り利益=696万円ー114万円=582万円

いかがでしょうか。保有期間5年超で、手残り利益582万円です。空室は一切なく収支も節税効果を加味するとプラスで保有し、税金の還付も受けていました。

つまり、保有期間中もお金も貰い、売却でも約580万円の利益を手にしたのです。全額融資で物件を購入したため、諸費用も支払っていません。

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結果、自己負担ゼロで、数年寝かせるだけで数百万の利益を手にしたことになります。

これがワンルームマンションの醍醐味だと思います。信用枠のレバレッジと時間の力を使って大きな利益を手にすることができます。

書籍でも記載していますが、一棟不動産メインの投資家は、CFが出ないワンルームマンション投資を必ず否定します。そういった投資家は、ワンルームマンションの本質的なメリットを理解していません。

でも、考えてみてください。

自己負担ゼロ、かつほぼノーリスクで
数年寝かせるだけで数百万の利益が手に入る。

こういった投資が、他にありますか?

敢えてこの問いには答えませんが、あなたも同じ答えだと思います。

ただし、1点注意いただきたい事があります。「信頼できる真っ当な業者から適正価格で購入すること」が大切です。物件を割高で購入してしまえば、数年保有しても利益が期待できないのは当たり前ですよね。また、売るだけで買い取りのサポートをしない業者がほとんどです。買取専門業者が叩いて安く買い取りをしようとする理由はわかりますよね?

適正価格で真っ当な業者から購入すれば、購入時に業者も利益が出て、サポート(売却時)も購入者にとって有利に頑張ってくれます。また、社会には税金(譲渡税・固定資産税)が入るので国もうるおいます。

「購入者・販売者・社会」の三方良し※が成り立ちます。
※近江商人の経営哲学。「 商売において売り手と買い手が満足するのは当然のこと、社会に貢献できてこそよい商売といえる」という考え方。

自分だけ(購入者も販売者も)が得しようとすると三方良しのバランスが崩れて失敗者が出てきます。
最近では○オパレスやスマー○デイズの例も…。

horishinhorishin

みんなが気持ちよく成功していくのが良いですね!

なので、あなたがワンルームマンション投資を始めようとしているなら、以下の点を忘れないように覚えておきましょう。

  • 成功している人から真っ当な不動産会社を紹介してもらう
  • 決裁権のある役職者から営業を受ける(課長以上。可能であれば社長)
  • 自分だけ得しようとしない

セミナーや問い合わせから不動産会社にコンタクトしても、決裁権のない若手の営業マンがあなたに営業してきて、高値で買わされるのがオチです。そもそも、コンタクトした不動産会社自体が割高の可能性も大いにあります。

購入ルートを間違えば、
損をするのはあなたです。

また、せっかく悪くない業者にあたっても自分だけ得しようとして、業者をいじめると2件目の提案時や売却時にしっぺ返しをされるかもしれません。

家族やあなた自身のために、借入をして投資するワンルームマンションです。ぜひ有利な購入ルートと正しいマインドを知って、あなたの投資を成功させてください。

では、また。

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