こんにちは!
「The Cash Academy」代表の、horishinです。

本日は、私に相談に来られた方(S.Iさん)が実践されている成功事例をご紹介したいと思います(S.Iさんから許可を得て記事にしています)。

S.Iさんは、ワンルームマンション投資を8年前から実践されており、次へのステップアップのために一棟不動産を検討されていました。それで1年ほど前に、友人の紹介を介して、私に一棟不動産の相談をしに来られたわけです。

ただ、そのS.Iさん、ワンルームマンション投資でかなり成功されていて、私が推奨している投資方法と同じだったのです。

ビックリですよね。
かなりメリットのある投資方法なので、期待して読み進めてください。

それでは、紹介していきましょう。

まず、S.Iさんの簡単なプロフィールです。

  • 仕事:大手メーカーエンジニア
  • 年齢:38歳(出会った当時)
  • 年収:860万円

続いて、ワンルームマンションの投資実績です。

  • 30歳:中野区にある「新築ワンルームマンションA」購入
  • 30歳:大田区にある「新築ワンルームマンションB」購入
  • 36歳:中野区にある「新築ワンルームマンションA」売却
  • 36歳:品川区にある「新築ワンルームマンションC」購入
  • 36歳:文京区にある「新築ワンルームマンションD」購入
  • 37歳:大田区にある「新築ワンルームマンションB」売却
  • 37歳:豊島区にある「中古ワンルームマンションE」購入
  • 38歳:江東区にある「中古ワンルームマンションF」購入

S.Iさんは現在4物件(C,D,E,F)を保有されていますが、途中で2物件を売却されています。そこに「成功の秘密」が隠されているので、順を追って説明していきますね。

まず、不動産会社の中には、ワンルームマンションの買取・再販を継続して提案してくれるところが一定数存在します(売って終わり!ではない、イイ業者さんと言えます)。

そういった不動産会社からワンルームマンションを購入したオーナーは、5〜10年のスパンで、定期的に物件を買い換えていきます。

具体的には、購入から5〜10年後に保有物件を同じ不動産会社に買い取りしてもらい、新築物件(または築浅物件)を購入していくのです。その5〜10年後にも、同じことを繰り返していきます。

購入から5〜10年経過すれば、残債もある程度減っており、数百万の売却益が期待できます(ちゃんとした業者さんから適正価格で購入していることが前提ですが笑)。

S.Iさんのケースだと、物件Aの売却で460万円(保有期間6年)、物件Bの売却で560万円(保有期間7年)の利益を得たそうです。

その利益を他の保有物件の繰上げ返済に利用するもよし、より高利回りの投資案件に投資するのもアリですよね。

でも、「利益が出る」ということは「税金も発生する」ということです。この税金がクセモノで「分離課税」のため、損金で相殺することができません。

つまり、売却で得た利益に対しては、必ずその利益に相当する税金が発生するのです。

所得税と住民税合わせると、税率は、短期譲渡であれば約40%、長期譲渡であれば約20%となります。長期所得の場合でも、売却益500万円であれば、100万円の税金が発生するわけです。無視できない金額ですよね。

そういった税制を考慮して、その不動産会社が物件を買い取りする際は、敢えて利益がでない価格で物件を買い取り、利益に相当する額を次の物件の頭金に組み込んでくれます。

例えば、物件の(減価償却後の)簿価が2,000万円で、本来の買い取り価格が2,500万円とします。オーナーからすれば500万円の売却益が出るため、(長期所得であっても)100万円の税金が発生します。

そのため、不動産会社は2,000万円で敢えて買い取りすることで、税務上の利益が出ないように調整してくれます。そして、本来あるはずの500万円の利益は、次の物件の頭金として充当されるわけです。

当たり前ですが、不動産会社にとっては利益相反するため通常は行っていませんが、特別なお客様には行うんですね。

結果、オーナーにとっては、100万円の税金を支払うことなく、500万円の利益をフルに活用できるようになります。

次の物件は、500万円値引きされた価格で購入できるため、収支も改善します。次の物件が築浅であれば、家賃下落リスク、設備故障リスクも回避できますよね。

同じことを繰り返していけば、5年〜10年毎に、より安く物件が手に入るので、収支を改善しながら、新しい物件なので家賃下落や設備故障のリスクも限りなくゼロにして、賃貸経営をしていくことができるようになります。

それを8年前から実践していたのがS.Iさんだったのです。余談ですが、S.Iさんが購入されていた不動産会社は、私が知っている不動産会社(正確に言うと担当者)と同じでした笑

これは、ワンルームマンションオーナーにとって大きなメリットになります。

horishinhorishin

これからワンルームマンションに投資しようと考えている方は、こういうやり方もあることを頭の片隅に入れておくと一歩先の投資ができますよ。

これに限らず、情報を知る/知らないで、結果が大きく異なってきます。

人生をより良くするためにせっかく大きな買い物をするわけですから、オーナーさんには最大のメリットを享受してもらいたいですね。

この業者を教えて欲しいという方は気軽にLINEに連絡くださいね!

では、また。

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