こんにちは！
管理人のhorishinです。
少しずつ、私が保有している物件を、公開いこうかと思います。
その第一弾は、私が保有している物件で唯一のRC一棟物件(RC=鉄筋コンクリート構造)です。この物件は2016年3月に札幌市で購入したものです。私にとっては、初のRC物件だったので、本当に嬉しかったのを覚えています。
本物件の概要
このRC、元々売り物件ではありませんでした。札幌の仲のいい仲介業者さんが物件を偶然見つけ、元オーナーさんを口説いてくれたおかげで、私が購入できました。本来売りに出されるような物件では無かったのです。
平成初期築の物件でしたが、手入れが行き届いており、非常に綺麗でした。購入当初は10部屋中8部屋が居住中で、当初から安定した経営が期待できました(後ほど紹介しますが、今では満室を維持しています)。
空室2部屋は、リノベーションして蘇らせました。結構広くて60平米ほどあります。
ちなみに、リノベーション前の部屋はこんな感じです。
リノベーションかけると、こんな感じになります。アクセントクロスを活用して、オシャレ感を演出しています。
このように、購入当初は古ぼけたお部屋でも、リノベーションを活用することで、見事に蘇ります。リノベーションは、結構お金がかかるイメージがあるかと思いますが、うまくやればそれほど費用は発生しません。
このときも、クロスと床材だけ変えることにし、他の部分はそのままにしておきました。それだけで、こんなに雰囲気が変わるんです。結果、30万円ほどの費用だけで、雰囲気は新築に負けないものとなりました。
実際の収支って、どんな感じなの？
こちらが、管理業者さんから毎月届く送金明細です。
この12月の明細ですが、今回は回収金があるので家賃収入は約52万円(通常は、40万円ほど)。清掃や管理委託費用の控除が約3万円。振込額が49万円ほどですね。
この物件の購入融資額が4,100万円。金利2.0%、期間30年で融資を受けているので、毎月の返済額が約15万円。
この月の手残りCF(キャッシュフロー)は、約32万円(通常であれば、約25万円）となります。
一棟投資の魅力は、購入当初から、これだけCFが出ることです。年間CFは、300万円(=25×12)になります。
実際には、そこから固定資産税35万円を支払うので、実際の年間CFは、約265万円です。
手出しゼロで4,100万円の物件を購入して、年間CFは265万円。
ちなみに、この家賃収入とは別に、入居者さんのプロパンガス利用料の10%をガス会社からバックを受けているので、実際の収支はもう少し上がりますね(年間6万円ほど）。
30万円のリノベーション費用も実質タダですね！
RC物件は木造と比べて割高と言われる中で、この数字は結構良い方なのではないでしょうか。
よりよい賃貸経営に必要なもの
私は札幌に3棟物件を保有していますが、札幌の賃貸経営は得意です。
あまり大きくないですが、個人的な繋がりの強い管理業者さんに、3棟全てを任せています。動きがタイムリーで早く、客付もかなり強く、空室が出てもすぐに埋めてくれます。
東京にいるわたしですが、すべて業者さんとは電話やメール（LINE）でやり取りしています。
手離れ最高です。
実際にリノベーションの際もhorishinが確立した独自のノウハウであれば立会なども必要ありません。
結局は、「イイ物件を提供してくれる不動産業者さん」と「客付けに強い管理業者さん」と「独自のノウハウ」が大切なんですよね。
この物件も、本来は売りに出していない物件のオーナーさんを、仲の良い不動産業者さんが口説いてくれたおかげで割安で購入でき、購入後も信頼できる管理業者さんが管理してくれ、何かあっても自宅から遠隔操作できる独自ノウハウがあるからこそ満室経営できているわけです。
最近、一棟物件の融資が厳しいですが、厳しい情勢の中でも、融資を継続している金融機関は一部存在しています。そういった情報も、日頃から関係性があるからこそ、不動産業者さんがコソッと提供してくれるのです。
そのおかげで、この3月末に新しい物件の引き渡しを受けました(これは土地から仕入れて建設したので、かなり思い入れの強い物件となりました。後日またご紹介します)。
少ない自己負担で、大きな収入を安定して得られる不動産投資は、他の投資ではありえません。
考えてみてください。手間はほとんどかけずに。
自己負担ゼロで、年間の利益が265万円。
不動産投資の他に、ありえますか？ しかも、不労所得です。
あるなら、逆に教えて欲しいくらいです。
それでは、また。
