こんにちは!
The Cash Academy、代表のhorishinです。

今回は不動産投資の税金がどれぐらいかかるのかについてお話していきます。

不動産投資を始めて、一体どれぐらい税金がかかってくるのか不安ですよね?そこで今回こちらでは、実際ある物件を例に出して、それにかかる税金を徹底的に解説していきます!

不動産所得や経費を全て計算することで、所得税や住民税は一体どのぐらいになるのか?初年度かかる税金から、税金の額が変わってくる節目の年に至るまで、よく分かるようにお伝えしていきます。

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これを見たら一体何にどれだけお金がかかって、税金がどれぐらいかかってくるのかという数字がよく分かりますよ!

アパート経営の税金を計算するなら、まずは何の項目があるか知ることが大事!

まずはアパート経営で実際に入る収入、支出、そして掛かってくる税金について項目を確認していきましょう。初年度にかかっても2年目以降にはかからない税金や支出項目も出てくるので要チェックです!

まずは税金の項目について確認していきましょう。

アパート経営でかかる税金には「初年度」と「毎年」かかるものの2つがある!

不動産投資を始めると、様々な税金の課目に触れることになります。しかし大きく分けて2つのカテゴリーに分けることができます。

  1. 初年度のみかかる税金
  2. 毎年かかる税金

上記2種類です。どんな項目があるのか見ていきましょう。

①初年度にかかる税金

税金項目 内容
不動産取得税 建物は固定資産税評価額に対して3%、土地は同評価の1/2に対して3%
登録免許税 建物は固定資産税評価額に対して2%、土地は同評価の分1/2に対して1.5%
印紙税 契約金額によって異なる 国税庁HP
消費税 売主が納税義務業者の場合、建物部分に課税

アパート購入初年度は税金や経費の負担が大きくなります。後程具体的な数字を入れてご紹介しますね。次に毎年かかってくる税金の一覧です。

②毎年かかる税金

税金項目 内容
固定資産税 原則、固定資産税評価に対して1.4%(※土地200平方メートル以下の部分は1/6)
都市計画税 原則は固定資産税評価に対して0.3%(※土地200平方メートル以下の部分は1/3)
個人事業税 10室以上の経営規模の方であれば、290万円以上の利益に対して5%
消費税 店舗、事務所、駐車場からの家賃収入が1,000万円超の場合
所得税 所得課税額に応じて変動(5%~45%)国税庁HP
住民税 (総所得額 - 控除額)× 10%

最後2項目の所得税、住民税は「給与所得」も関わってきますので注意しましょう。

税金の金額を知るためには、税金額を決める「所得」を知る必要があります。この章ではアパート経営の不動産所得(収支)についてお話していきます。アパート経営をするとどんな収入があり、どんな経費が発生するのか確認していきましょう。

まずは、アパート経営における収入項目をご覧いただきます。

不動産収入に入る項目

収入項目 内容
家賃収入 毎月の家賃、駐車場の賃料、駐輪場の賃料
礼金 入居者が入居時に支払う料金。家賃1~2ヶ月分が一般的
更新料 2年目以降も住み続ける場合に支払う料金

賃貸マンションやアパートに住んだことのある方には当たり前の項目ですね!

この項目の中に「敷金」がない理由についてはお話するまでもないと思いますが念のため…。入居時に「敷金・礼金」がセットになっていますが、「敷金」は不動産収入にはなりません。なぜなら入居者から預かっているお金だからです。

敷金の使い道としては、入居者が退去した後の原状回復工事に充てます。その原状回復にかかった費用を差し引き、元入居者に返金します。そのため、収入にはなりません。

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ちなみに、礼金と更新料に関しては、入居状況により0円にすることもあります。そういった値引きの戦略をしなくて済むところに物件を持ちたいですね。

次に、経費計上できる項目について確認していきましょう。収入の項目は3つでしたが、経費計上できる項目は多数あります。計上忘れのないようにしましょうね。

アパート経営で経費計上できる項目

経費項目 内容
各種税金 固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、収入印紙
借入金の利息 借入金の利息分のみ経費計上可能。金額はローン返済表で確認。
※ローンの融資を受けた年の手数料も経費になる
損害保険料 火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険
※当年度分のみ計上可
修繕費 クロスの張替、外壁塗替、畳の取替、エアコンの取替、キッチンなど設備の破損修理など
管理費 建物管理会社への管理費、賃貸管理代行手数料
広告宣伝費 入居促進のため、入居を決めた管理会社や仲介店に対して支払う手数料
税理士・弁護士への報酬 必要に応じて
交通費 運賃、ガソリン代、駐車場代等
※不動産会社、管理会社、税理士と不動産にまつわる打ち合わせや物件の確認時に利用したもの
新聞図書費 不動産や税金に関する書籍や新聞の購入費
会議費、接待交際費 飲食費
※不動産会社、管理会社、税理士と不動産にまつわる打ち合わせや物件の確認時に利用したもの
消耗品費 確定申告をするために使ったパソコン、プリンター、物件撮影するためのデジカメ等
建物の減価償却費 建物のみに適応。物件価格、築年数による ke!san

主な項目を書き出しましたが、「アパート経営にかかわっているもの」はほとんどのものが経費計上できると思っていただいて大丈夫です。不安な項目がありましたら税理士の先生に相談してみましょう。

【1棟アパート経営・税金シミュレーション】年収600万円のサラリーマンの場合

アパート経営にかかる税金、収支を把握したところで、シミュレーションに移っていこうと思います。

こちらの物件は、実際にある物件で少しだけ所在地を変えております。数字に関しては実際に発生した家賃収入、税金や経費をもとに端数を省いて載せています。よりリアルなシミュレーションとなっておりますので是非参考になさってください!

アパートオーナープロフィール

Aさん(32)男性年収600万円未婚
一部上場企業でSEとして働いています。勤続年数は丸10年。

購入動機:なかなか上がらない給料に不安を感じています。老後の年金は自分で作らなくてはいけない時代になったと思うので、なにか始めようと調べているうちにアパート経営に興味を持ちました。

不動産投資初心者のAさんは、投資用マンションを取り扱う不動産業者から購入することにしました。彼が購入したのが次の1棟アパートです。

1棟アパート物件概要

所 在:千葉市若葉区源町
最寄駅:千葉都市モノレール「動物公園駅」徒歩18分、最寄バス停徒歩5分
地 積:250㎡
建 物:150㎡
構 造:木造2階建てスレート葺
築 年:平成18年4月
価 格:3,500万円(税込)
ローン:30年(フルローン)
金 利:3.3%

※P=駐車場

満室状態であれば毎月28.8万円の家賃収入が入ってきます。年間だと345.6万円の家賃収入が見込めます。

それではこのアパート経営をスタートすることにより、収入、経費、そして税金がいくらかかるのか見ていきましょう。

アパート経営収入・支出

こちらは1年間運営してみた実際の家賃一覧表です。

収入項目 金額
家賃収入 336万円
礼金 6.4万円
更新料 9.6万円
合計 352万円

3月に2部屋退去しました。1部屋はすぐに次の入居者が決まり翌月から家賃を発生させることができました。しかし、もう1部屋は1ヶ月決まらず、5月からの入居となりました。

入居が決まると入居者から礼金を1ヶ月分貰えるので、2部屋分の合計64,000円が収入にプラスされます。そして4月に3部屋更新があったので更新料としてさらにプラス96,000円収入に入りました。

次は初年度の経費を見てみましょう。

収入が約350万円に対し、経費が約400万円となりました。一見するとマイナス50万円と大きな赤字!しかし、ご安心ください。初年度は大体の物件が赤字になるものなのです。

アパート経営の副産物として、スタートの初年度は不動産所得が赤字になることにより、節税効果が期待できます。

しかし数年後にはきちんとプラスになってきます。こちらも後程ご紹介しますね。

次に初年度の所得税、住民税を計算してみましょう。所得税、住民税がわかれば、初年度いくら税金がかかるかわかります!

アパート経営1年目の所得税と住民税

それでは早速所得税を出してみましょう。計算方法はこのようになります。

所得税 =(総所得 - 所得控除)× 税率- 税額控除

Aさんの給与所得600万円と不動産所得-45万円から所得控除をし、課税される所得額を出しました。

上記の計算から、初年度の所得税は19.41万円ということが分かりました。初年度は不動産所得がマイナスだったことにより、節税ができたことになります。続いて住民税の計算です。

住民税の計算方法はこのように求められます。

住民税 =(総所得 - 控除)× 10%
(555万円[総所得] ― 258.4万円[控除])× 10%[税率] = 29.66万円

これで初年度の所得税と住民税がわかりましたね。

アパートを購入した初年度かかる税金はこのようになります。

税金項目 金額
所得税 19.41万円
住民税 29.66万円
固定資産税 8万円
都市計画税 2万円
不動産取得税 24万円
登録免許税 60万円
収入印紙税 1万円
合計 144.07万円

「144万円の税金」と聞くととっても大きな金額を支払っている気がしますよね。しかし、最終的に自分の給与から支払うのは、所得税と住民税のみです。なぜならば、その他の税金は家賃収入で支払いができているからです。

所得税と住民税以外の税金は経費計上することができます。その結果、所得税と住民税の節税につながっています。初年度の収入、経費、税金についてはここで終わります。

ただ、アパート経営はスタートしたばかり、2年目以降の収支についても気になりますよね。こちらもシミュレーションしていきます。

今回は2年目以降と11年目以降を取り上げて説明をします。なぜ2年目以降と11年目以降を取り上げるのかというと大きな理由は2つ。

・初年度のみにかかる税金がなくなる(2年目以降)
・今回の物件のシミュレーションでは、10年目でちょうど原価償却が終わる。(11年目以降)

上記2点です。経費が変わると所得にも変化が起き、必然的に税金の金額が変わります。それが起こる節目となる年のため取り上げました。

それでは2年目以降、11年目以降にどのような経費・税金の変化があるのかシミュレーションを見てみましょう。

2年目以降、11年目以降の収入・経費・税金について

まず大きな違いとしては、初年度にかかってくる不動産取得税・登録免許税・収入印紙がなくなり、約80万円が経費計上されなくなります。

2年目以降の経費・税金

物件や住人に大きなトラブルが起こらないことを前提とすれば、こちらの経費を2~10年目の経費目安として考えて良いと思います。

2年目以降の税金は以下のようになりました。

 給与所得:600万円
不動産所得:40万円(家賃収入336万円(想定)- 経費296万円)
  総所得:640万円
※控除額、税率など細かい計算は省きます
税金項目 金額
所得税 37.01万円
住民税 30.27万円
固定資産税 8万円
都市計画税 2万円
不動産取得税 0円
登録免許税 0円
収入印紙税 0円
合計 77.28万円

2年目は不動産取得税・登録免許税・収入印紙がなくなりました。今後支払続ける税金としては、所得税、住民税、固定資産税、都市計画税の4つとなります。

ちなみに3年目以降も家賃収入が年間約340万円前後、経費が約290万円前後と想定すれば2~10年目の年間キャッシュフローは約50万円前後、税金は77.28万円になるとシミュレーションできます。

11年目以降の経費・税金

アパートを持ち続ける上で気を付けなければならないのが「借入金の利息」の変化と「建物の減価償却費」の終了です。

「借入金の利息」は2年目に比べると約1/2に、「減価償却費」は0円になるので、経費計上が少なくなり、11年目以降は税金に大きな変化が現れます。それではご覧ください。

 給与所得:700万円(Aさんの年収が上がったことを想定)
不動産所得:197.2万円(家賃収入336万円(想定)- 経費138.8万円)
  総所得:897.2万円
※控除額、税率など細かい計算は省きます
税金項目 金額
所得税 57.8万円
住民税 71.85万円
固定資産税 8万円
都市計画税 2万円
不動産取得税 0円
登録免許税 0円
収入印紙税 0円
合計 139.65万円

経費が大幅に変わり不動産所得が大幅に増えました。そして、Aさんの給与所得も上がったので、税金の額も139.65万円と大きな額となっています。しかし、不動産所得が約200万円と黒字になっており、税金の支払いをしても手残りがプラスになりますね!

2年目以降と11年目以降の収入・経費のシミュレーションをおこなってきましたが、ここでのシミュレーションは「確定申告」をした場合の税金です。

申告の仕方によって、今まで見てきた税金をもっと抑えることが可能になります。具体的には次の章でお話していきます。

アパート経営の税金は青色申告をすることで抑えることができる!

今回行った所得税・住民税初年度のシミュレーションは「確定申告」のみの税額です。「青色申告」を同時に行うと様々なメリットがあるので、紹介いたします。

  1. 10万円or65万円の特別控除が受けられる
  2. 赤字を3年間繰り越すことができる
  3. 家族への給与を経費にできる(青色事業専従者給与)
  4. 30万円未満の減価償却資産を一括経費にできる
  5. 自宅をオフィスにすると、家賃や電気代の一部も経費にできる

今回のAさんの場合であれば「①10万円or65万円の特別控除が受けられる」が該当しますので、所得税・住民税が減額になるでしょう。

①の控除までは自力で何とかできますが、その他はテクニックが必要なこともありますので、頑張って一人でやろうとせず税理士の先生にお願いすることをお勧めします。

税理士の顧問料の相場は、年1回、決算申告を行う場合のみで10万~20万円程度といわれています。それにプラスして毎月収支の記帳を行ってもらう場合には月々1万5000円~3万5000円程度が必要です。年間だと20万円弱~40万円強が相場だと言われています。

もちろん税理士への顧問料も経費計上ができます。自分のお仕事や家族サービスだけでも時間がいっぱいなのに、アパート経営の経理をしていくことは大変なことだと思います。抜け漏れがあったら、受けられる税金の控除も受けられなくなってしまいますからね。

2年目以降、11年目以降シミュレーションで、お気づきの方もいらっしゃると思いますが、初年度に比べ税金や経費を計上しても不動産所得がプラスになるので、税金を納める額は上がってきてしまいます。

不動産所得が上がる人ほど青色申告&税理士の先生にお願いすることをお勧めいたします。

アパート経営における税金のまとめ

今回は実際にあるアパートでの収支シミュレーションをメインにお話していきました。アパート経営を始めるとどんな収支、税金がかかるのかお分かりいただけましたでしょうか。

アパート経営は「経営」ですので手を抜いてしまうと抜け漏れが出てしまったり、痛い目をみることもあります。

今回シミュレーションしたアパートの立地や状態は比較的良い条件がそろっているので、シミュレーション上もほぼ満室想定で予想を立てることができました。

しかし、建物はどうしても劣化していきますので、何もしないで今の賃料が永遠にキープできる訳がありません。

家賃設定をキープするためにリノベーションなどの工夫をし、いかに空室リスクを下げるか、経営手腕が試されると言えます。

一人でどうにかしようとせず、管理会社や税理士の先生にご相談されるのはもちろん、ときには歴の長い不動産投資家の話や意見を聞いて、ぜひアパート経営を成功させてください。

経営のことだけでなく、次の不動産購入、または売却についてもご相談にのれますので、その際は気軽にお問い合わせくださいね。

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