こんにちは!
The Cash Academy、代表のhorishinです。

今回は、中古マンションの購入で後悔しないために気を付けるポイントを紹介していきたいと思います。

中古マンションのメリットは、何と言っても価格が安いことです!内装もすごく綺麗なのに、新築の半分以下で購入できる物件も沢山あります。

しかし、ただ安いからという理由だけで購入すると「こんなはずじゃなかった…」と、後悔するはめになるかもしれません。そこで、中古マンションの購入で失敗しないための注意点を、購入までの流れに沿って詳しく見ていきましょう!

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チェックするポイントさえ外さなければ、格安で良い物件を手に入れることもできますよ!

中古マンションの購入で後悔しないための注意点は?

中古マンションの購入で後悔しないためには、一体どんなところに注意すればいいのでしょうか?

まず大前提として、新築マンションの購入と中古マンションの購入では、気を付けるべきことが全然違います!中古マンションの購入においては、特に以下のポイントを重点的にチェックしましょう。

中古マンション購入における5つの注意点

  1. 築年数はどれくらいか。
  2. 新耐震基準で建てられているか。
  3. 同じマンションにどんな人が住んでいるか。
  4. リフォームは必要かどうか。
  5. 適正価格であるか。
  6. 似た間取りで内覧が可能かどうか。

中古マンション購入における注意点①:築年数はどれくらいか。


築年数がわかれば、今後資産価値が目減りするリスクをある程度予測できます。

築年数が経過すれば、物件の資産価値が下がるのは当然のことですが、一般的に新築から大体20年目までは資産価値の下落率が非常に高いと言われています。そこから年数を重ねるごとに下落率が安定して、築30年を過ぎたらほとんど資産価値は変わりません。

将来的に物件の売却を考えているなら、購入時と価格が変動しにくい築20年以上の中古マンションがおすすめですよ!

ただし、築年数が経過し過ぎていると、購入するときの融資期間を十分に取れなくなるリスクもあります。なので、価格変動と融資付けのバランスを見ながら、物件の売却時期を見極めていきましょう。

中古マンション購入における注意点②:1981年以降の新耐震基準で建てられているか。


出典:SUUMO「早分かり!耐震性の目安」

中古マンションを購入するなら、1981年に施行された「新耐震基準」を満たしている物件にしましょう!新耐震基準では、建物の耐震基準が明確に定められているので、それ以前に建てられたマンションよりも耐震性が高いからです。

ただ厳密には、1981年以降に完成したマンションでも、それ以前に建築許可が下りていれば新耐震基準を満たしているとは言えません。つまり、新耐震基準が施行された1981年6月1日以降に建築許可が下りているかを確認することが重要です。

ただし!物件概要に書かれている「築年月:XXXX年△月」というのは、建物が完成した日を指すので残念ながらあてになりません。

マンションの建設には最低1~2年は必要ですから、特に築年月が1981年~1983年あたりの物件は、新耐震基準を満たしているかしっかりと確認しておきましょう!

中古マンション購入における注意点③:同じマンションにどんな人が住んでいるか。

中古マンションの購入では、同じマンションの住人について必ず事前にリサーチしておきましょう!新築でも同様に必要なことですが、中古なら尚更チェックを怠ってはいけません。

なぜなら、前の入居者はせっかく購入した物件を売却している訳ですから、その原因が近隣住民とのトラブルという可能性もあるからです。

実際、マンション購入後に近隣トラブルで悩まされるケースは多く、horishinの周りにも購入して1年も経たないうちに引っ越しを余儀なくされたケースが…。

マンションノートなどの口コミサイトやYahoo!知恵袋などを活用して、困った住人はいないか事前に確認しておくのがベストです!

中古マンション購入における注意点④:リフォームは必要かどうか。

中古マンションは、綺麗な状態の方が売れやすいという理由から、リフォーム済みの物件がほとんどです。ただその場合、リフォーム代が上乗せされた価格を支払うことになります。

しかし最近では「自分で好きなようにリノベーションしたい」というニーズが増えているので、あえてリフォームせずに引き渡すケースも増えているようです。

どちらを選ぶかは好みの問題もありますが、リフォーム前であるか、リフォーム後であるかを確認してから物件の価格を確かめるようにしましょう!

中古マンション購入における注意点⑤:適正価格であるか。

中古マンションは、物件の価格だけで高いか安いか判断することはできません。なぜなら、先ほどお伝えしたようにリフォーム代が上乗せされているような場合もあるからです。

そのため、検討中の物件と同じ地域かつ似たような条件の物件と比較して、極端に高かったり安かったりしないか見極めましょう。特に、相場より安い場合はいわゆる「訳あり物件」の可能性もあるので、安い理由を尋ねることが大切です。

また、価格相場はホームフォーユーマンションレビューで簡単に比較できますよ!

中古マンション購入における注意点⑥:似た間取りで内覧が可能かどうか?

中古マンションは、新築と違って現物を確認できるのがメリットのひとつですが、売主がまだ住んでいる場合は別の部屋を内覧することになります。

そういう時は、なるべく希望する部屋と条件が似ている部屋を見せてもらうようにしましょう。

部屋の方角、間取り、階数など、実際の条件とかけ離れた部屋を内覧した場合、入居してから「なんか違う…」と後悔するケースも多いので注意してくださいね!

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まとめると、中古マンションの購入で後悔しないためには「物件の現状を知ること」「契約内容の確認」この2つを重点的に行うことが大切です!

中古マンション購入の流れと契約における注意点!

では、実際にどのように中古マンションを購入するのか、全体の流れとそれぞれの手順で注意すべきポイントを詳しく見ていきましょう!

中古マンション購入の手順①:資金計画

中古マンションを購入するなら、まず最初に資金計画を立てましょう!

どんな物件に住みたいかも大切ですが、それより先に「どんな物件なら住めるのか」を把握することが必要だからです。ローンを利用する場合も、無理な返済計画では破産寸前まで家計が追い込まれてしまうことも…。

また、マンションの購入には物件の本体価格以外にも、次のような諸費用が発生します。

費用の種類 内容
購入時 仲介手数料とその消費税 不動産会社に支払う仲介手数料のこと。
最高限度額は(物件価格×3%)+6万円と法律で決められている。
印紙税(売買契約書、ローン契約書) 5万円以上の金銭または有価証券の受取書にかかる税金のこと。
ローンの事務手数料 銀行でローンを組む際に発生する料金のこと。
ローンの保証料 ローンを返済できなくなった時に
肩代わりしてもらうための保証料のこと。
火災保険料 火災が発生した場合に損失分を補填する保険料のこと。
ほとんどの物件が加入必須。
登録費用 登録免許税、司法書士への報酬
固定資産税 不動産などの固定資産にかかる税金のこと。標準税率は1.4%。
都市計画税 都市計画区内の土地や建物にかかる税金のこと。最大でも0.3%。
入居後 不動産取得税 不動産を取得した際に支払う税金のこと。

これらの諸費用を全て合わせると、大体マンション本体価格の10%程度がかかります。つまり、実際にかかる費用はマンション本体価格の1.1倍程度だと思っておきましょう!

そのほか、リフォームを自分で行う場合はその費用も上乗せして発生します。さらに、マンション購入後も管理費や修繕積立金などのランニングコストがかかってきます。

こういった費用を全て含めたうえで、無理なくローンを返済できるか「キャッシュフロー表」を作成して確かめてみることが大切です!


出典:日本FP協会

キャッシュフロー表とは、これからの家計がどうなるかを予測して人生設計に活かすためのツールです。子供の進学や仕事での昇進など、ライフイベントに合わせた家計の変化が一目でわかります。

これをもとに、ローンの返済に充てられるおおよその額を算出すると、大体いくらの中古マンションを購入できるのか見えてきます。キャッシュフロー表は、日本FP協会の公式サイトから簡単にダウンロードできるので、ぜひ活用してみてくださいね!

中古マンション購入の手順②:物件探し

資金計画を立てたら、いよいよ物件探しを始めましょう!

中古マンションは新築と違って「○月○日~分譲開始」のような予告広告が存在しません。そのため、いつどのタイミングで物件が空室になるかわからないのです。

なので、予め住みたいエリアを絞っておいて、物件情報をこまめにチェックしましょう。

住みたいエリアの不動産業者に足繁く通えば、空室情報をいち早くキャッチできる!

希望エリアの不動産仲介会社に通って社員と顔見知りになっておくと、情報をキャッチしやすくなります。

複数の不動産会社に通えば、信頼できる会社かどうか業者選びの参考にもなるので一石二鳥です!

物件選びで後悔しないためのポイント5つ

最初にお伝えしたとおり、中古マンションの購入で後悔しないためには、築年数、耐震基準、リフォームの必要性など確認すべき項目があります。

ただ、新築・中古問わず「家を購入する」という視点では、他にも次のようなポイントに気を付けましょう!

  1. 立地条件(勤務地、学校、駅へのアクセス)
  2. 周辺環境(スーパー、病院など生活に必要なものが揃うか)
  3. 地域の治安
  4. ペット、楽器演奏などの条件
  5. 都市計画道路、用途地域が近くにないか。

これら5つは、物件探しの基本であり例え賃貸物件だとしても気を付けたいポイントです。

この中で①~④については、不動産会社への問い合わせや自分の目でも簡単に確かめられます。ただ、⑤の「都市計画道路、用途地域」は、見落としがちなので注意しましょう!

都市計画道路とは、国や都道府県による都市計画で、整備の対象に指定された道路のことです。地域の主幹となる道路なので、都市計画道路が近所に通っていれば、周辺に商業施設や大規模なマンションが建つなど都市開発が進む可能性があります。

また、用途地域も同様に周辺環境が大きく変わるかもしれない地域です。

用途地域とは、その土地の用途を定めたもので、住居用、商業用、工業用など都市計画法で分けられています。特に気を付けたいのが商業地域と工業地域で、それぞれ住居のほかに娯楽施設・風俗店、工場を建てられるので、周辺環境ががらりと変わるかもしれません。

最近では、都市計画道路や用途地域についてネットで情報を閲覧できる自治体が増えてきました。「都市計画道路 東京」「用途地域 東京」など、知りたい地域と合わせて検索してみましょう。

リフォーム会社探しは物件探しと同じタイミングで始める!

めぼしい物件がリフォーム前の状態であれば、リフォーム評価ナビなどを利用してリフォーム会社探しも並行して行うのが良いでしょう。

物件の引き渡し前にリフォームが済むと、仮住まいの確保など無駄な支出を抑えることができますよ。

中古マンション購入の手順③:物件の内覧

住みたい物件が見つかったら、いよいよ実際に物件を内覧します。

現状を確認してから購入できるのは、中古マンションの魅力でもありますから、以下のポイントをしっかりとチェックしましょう!

  1. 物件の内部
  2. 外観・共用部分
  3. 周辺環境
  4. 管理組織・規約

物件の内部以外にも、共用部分や外観などマンション全体をチェックする必要があります。もし共用部分に欠陥があれば、補修費用は住人全員で負担することになるので他人事ではありません。

また、マンションの周辺環境も内覧時に把握しておきましょう。

不動産会社の車で物件まで送ってもらうこともできますが、最寄駅から実際に歩いてみる方が収穫が多いです。周辺の交通量や最寄り駅までの所要時間など、ネットで見る情報だけではわからない部分が沢山見えてきます。

また余裕があれば、朝・昼・夜に出向いて時間帯による環境の変化を把握すると、住み始めてからギャップを感じにくいのでおすすめです。

ひかリノベが提供する中古マンション購⼊で「絶対!後悔しない」ための111のチェックリストが使いやすいので、印刷して内覧時に持参すると良いでしょう。

中古マンション購入の手順④:購入申し込み

物件を内覧して購入の意思が固まったら「購入申込書(買付証明書)」を不動産会社に提出しましょう。

購入申込書とは、希望価格、引き渡し日など基本的な購入条件を記入し、買主が売主に購入の意思表示するためのものです。

購入申込書には希望価格を記入する欄があるので、値引き交渉についてもこのタイミングで行います。一般的には、10万円単位の端数を値引き交渉するケースが多く、例えば2990万円の物件なら希望価格に2900万円と書くといった感じです。

また、同じエリアの相場と比較して高めの価格設定なら、それも交渉の材料になります。国土交通省の不動産取引価格情報検索などを参考に相場を調査し、値引き交渉に繋げるのもひとつの手段でしょう。

ただし!売主側はなるべく高く売りたいと思っているので、あまりにも推しが強いと買主としての印象が悪くなるので気を付けてくださいね。

中古マンション購入の手順⑤:ローンの事前審査

購入申し込みが済んだら、金融機関にローンの借り入れを申請しましょう。

ローンを申し込まれた金融機関は、あなたの返済能力や、万が一返済できなくなった時のために物件を担保にできるかを審査します。審査の基準になるのは以下のポイントです。

詳細
過去の返済実績 携帯料金、クレジットカード、税金の返済を滞納していないか。
現在組んでいるローンの状況 ローンと並行して返済が必要なローンがないか。
もしあれば、ローンと合わせて返済できる金額かどうか。
雇用形態 35歳以上なら正社員であることが望ましい。
一定の収入があれば派遣社員・契約社員でも審査に通ることもある。
勤続年数 長い方が審査に通りやすいが、定年までの残り年数にもよる。
会社の規模 大手企業なら必然的に年収が高くなるので審査に通りやすい。
返済負担率 年収に対して返済金が占める割合のこと。
一般的には全体の25%までなら有利と言われる。
ローン完済時の年齢 上限は80歳まで。ただし、定年後の返済年数が長い場合は不利。

こういったポイントを全てクリアして事前審査を通ったら、ようやく本審査に進むことができます。ただし、事前審査に通ったからと言って本審査も通過できるとは限りません!

また、金融機関によっても審査基準が異なるので、A銀行では審査落ちしたけどB銀行では審査を通過したなんてこともあります。

しかし、過去の返済実績に関してはどこも一貫して厳しく見られるので、滞納癖をつけないように注意しましょう。

中古マンション購入の手順⑥:重要事項説明

ローンの事前審査を通過したら、買主から契約内容に関する重要事項の説明を受けます。A4で10枚以上にわたるボリュームなので、事前に不動産会社から取り寄せて目を通しておいた方が良いでしょう。

重要事項の読み方や特に重要な部分は、SUUMO住活マニュアルを参考にするとわかりやすいです。

中古マンション購入の手順⑦:売買契約

重要事項説明を受けたら、いよいよ正式に契約を交わします。契約時には以下の5点を用意しましょう。

詳細
手付金 契約手続きを進めてもらうためのお金。
基本的には物件価格の10%程度を現金または小切手で支払う。
自己都合のキャンセルでは返金なし。
仲介手数料 仲介手数料の半額または全額。
半額支払った場合の残りは最終決済で支払う。
「物件の売主=不動産会社」なら仲介手数料は不要。
収入印紙 5万円以上の金銭または有価証券の取引にかかる税金。
契約金額に応じた収入印紙を売買契約書に貼って納税する。
不動産契約に必要な1万円以上の収入印紙は法務局で入手する。
本人確認書類 本人確認ができる公的な証明書
(免許証、健康保険証、パスポート、住基カード)
印鑑 実印(シャチハタ不可)

上記のうち、仲介手数料に関してはローンの事前審査に落ちてしまった場合、全額返金されます。手付金については、売主によって返金のルールが異なるので事前に確認しておきましょう。

中古マンション購入の手順⑧:ローンの本審査と金銭消費貸借契約

ローンの事前審査が通ったら、金融機関指定の保証会社による本審査が行われます。保証会社は、ローンを組んだ本人が返済不能になった時に、購入した物件を担保としてローンを肩代わりしてくれます。

本審査には、次の書類を用意しましょう。

分類 必要なもの 入手先
金融関連 ローン申込書(保証委託申込書) ローンを組む金融機関
団体信用生命保険申込書兼告知書 私学共済事業公式サイトからダウンロード
物件関連 売買契約書 不動産会社
重要事項説明書
物件概要書
土地・建物の登記簿謄本 法務局の窓口または登記ねっとから申請
公図・物件案内地図
間取り図・測量図・配置図
収入関連 給与所得者:源泉徴収票、所得証明書、健康保険証
自営業者:納税証明書、確定申告書3期分
経営者:源泉徴収票、法人決算書3期分、健康保険証
源泉徴収票:勤務先
納税証明書:e-Taxで請求→税務署の窓口または郵送で受け取る。
その他 本人確認書類 自分で用意
実印
銀行印
住民票 市区町村の役所窓口、郵送(※マイナンバーがあればコンビニでも可)
印鑑証明書 市区町村の役所窓口、郵送(※マイナンバーがあればコンビニでも可)

本審査に通ったら「金銭消費賃貸契約」と呼ばれる本契約を交わしてようやく契約成立です。

もしローンの審査に落ちてしまったら、再審査が必要になります。何度も審査落ちするようなら、事前審査の時よりも信用状態が悪くなった、事前審査と本審査で申告内容が異なるなどの理由が考えられます。

事前審査に通ったからといって油断すると、本審査で落とされる可能性は十分にあるので、正式にローンが組めるまでは滞納など一切起こさないように気をつけましょう!

中古マンション購入の注意点⑨:残金決済立ち合い、物件の引き渡し

ローンの本審査と本契約が全て完了したら、以下の残金を清算して必要書類を提出します。

分類 必要なもの
必要なお金 ローンの事務手数料
ローンの保証料
火災保険料
登録費用
固定資産税
都市計画税
仲介手数料の残金
その他 住民票(同居人全員分)
本人確認書類
印鑑証明書

決済時には、物件の売主、買主、不動産会社の担当者、金融機関の担当者、司法書士の5名が集まって書類の署名や捺印など最終確認を行うのが一般的です。物件の購入費用のうち自己資金で支払う分も、このタイミングで清算するの予め用意しておきましょう。

残金の支払いと必要書類の提出が済むと、鍵を受け取って物件の引き渡しが完了します!

中古マンション購入の注意点⑨:登記申請

入居前の最終手続きとなるのが、不動産登記申請です。基本的には司法書士に依頼して、残金決済日と同日に司法書士が法務局に登記申請を行います。

通常は申請から1~2週間で登記が完了するので、不動産の権利証が手元に届けば全ての手続きが完了です!

中古マンション購入の目的別!特に気を付けたい注意点まとめ!

これまで中古マンション購入の注意点をお伝えしてきましたが、物件を購入する目的によっても気を付けるべきポイントは変わります。

「仕事」「子育て」「老後」「投資」など、中古マンション購入の目的別で特に気を付けたいポイントをまとめてみました!

目的別の注意点①:仕事重視の場合

勤め先へのアクセスを重視しているなら、駅から徒歩10分以内で、帰り道にコンビニや深夜営業の飲食店があると利便性がグッと高まります。

また、仕事が忙しい場合は、共有スペースの管理など住民同士で分担する管理業務が少ない方が良いでしょう。

目的別の注意点②:子育て重視の場合

子育て世帯の場合は、幼稚園・保育園、小学校、中学校へのアクセスが良いことが必須条件です。

そのうえで、日頃の生活圏内にスーパーマーケット、公園、病院、銀行、役所などの施設が揃っていればなお便利だと言えます。

また、子育てをするなら治安の良さも欠かせませんよね。犯罪件数が少なく、周りに繁華街など危険な施設がない地域を選ぶと安心です。

目的別の注意点③:老後重視の場合

老後の生活を見据えて物件を購入するなら、物件内部や共用部の設備を重点的にチェックしましょう。例えば、室内のバリアフリー、階段の勾配、エレベーターの有無は特に重要です。

また将来的に車や自転車に乗れなくなっても、スーパーマーケット、銀行、病院へのアクセスが良いと生活に困ることはありません。

そのほか、高齢者の暮らしではマンションの防犯対策も重要になってきます。お年寄り世帯を狙った空き巣などの犯罪は全国的に起きやすいので、不審者が侵入できないようなマンションが理想的です。

目的別の注意点④:投資重視の場合

将来的に物件の売却を視野に入れて購入する場合は、資産価値が落ちにくい物件を選びましょう。

そのためには、中古マンションならではの注意点としてお伝えしたように、資産価値が安定している築20年以上の物件を選ぶことです。

築浅物件の場合は、立地条件や日当たりなどリフォームでは変えられない部分に注目しましょう。

駅から近い、都市部へのアクセスが良い、スーパーマーケットや銀行など生活に必要なものが揃っている、こんなマンションは築年数が経っても資産価値が落ちにくいです。

また、マンションの資産価値は管理状態によっても左右されるので、購入前に専門家による住宅診断を受けることをおすすめします!

中古マンション購入後のトラブル5選!注意点を守っていても起こりうるリスクとは?

残念ながら、今回こちらでお伝えした注意点を気を付けていても、トラブルが起こるケースもあります。実際にあった中古マンション購入の失敗談から、後悔しないための秘訣を学びましょう!

中古マンション購入の失敗事例①:入居して1年後に、修繕積立金が値上げされた。(30代女性)

駅から徒歩5分以内という好立地のマンションを購入しましたが、しばらく経ってから管理組合より「マンションの修繕積立金を値上げします」という通達がありました。

突然知らされて腹が立ちましたが、重要事項には書いてあったらしいので、もっとしっかり読んでおけばよかったと後悔しました。

中古マンション購入の失敗事例②:固定資産税が思ったより高かった。(40代男性)

固定資産税なんて大体どのマンションも同じだと思っていたのですが、請求書が届いてその金額に目を疑いました。

固定資産税は土地の広さや専有面積によって決まるらしく、マンションのわりには土地が広いので戸建住宅と変わらない税金を毎年納める必要があったのです。

引っ越しを検討するまでのことではありませんが、もっとよく確かめてから購入すべきだったと思います。

中古マンション購入の失敗事例③:1階にカラオケ店が入居したせいで騒音に悩まされている。(30代男性)

周辺環境も良く静かで住みやすいのが気に入って2階の物件を購入したのですが、入居して半年後、真下の1階にカラオケ店が入居したのです。

特に防音性が高いマンションではないので、深夜まで大きな音と振動が響くせいで不眠症になってしまいました。高いお金を払って購入したマンションですが、真剣に引っ越しを検討しています。

中古マンション購入の失敗事例④:リフォーム済みだったせいで結露に気づけなかった。(50代女性)

リフォーム済みで内装も新築並みに綺麗だったので「ここしかない!」と思い、すぐに購入しました。

しかし、住み始めてから1年が過ぎた頃から、毎年梅雨の時期になると室内の窓が全て結露でびっしょり濡れて、カーテンにまでカビが生えてきたのです。

気密性が高いので冷暖房は効きやすいのですが、結露対策に余計な出費がかかるので正直がっかりしています。こんなことになるなら、リフォーム前の物件を買えば良かったです。

中古マンション購入の失敗事例⑤:近所に高層マンションが建ったせいで日当たりが悪くなった。(60代男性)

マンションのベランダから見える景色が気に入ったので、色々内覧した中から今のマンションに決めました。

入居まで特に何の問題もなく進み、住み始めて1ヶ月が経ったある日、近所に地上21階の高層マンションが建つことがわかったのです。

しかも運悪く、大好きだった景色が遮られるようにベランダの真ん前に建つことを知り、愕然としました。もっと早めに言ってくれたら別の物件を選ぶこともできたので、建設が進むたびに複雑な思いです。

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どれだけ気を付けていても、実際に住み始めてからトラブルが起こるケースは少なくありません。不動産会社は物件を買って欲しいので「悪いことは聞かれなければ言わない」というスタンスの悪徳業者もいます。気になった点は、どんな些細なことでも確認するのが後悔しない秘訣ですよ!

中古マンション購入の注意点まとめ

以上で、中古マンション購入の注意点についてを終わります。

最近では「リノベ物件」と呼ばれるように、外観は古くても中身は新築並みに綺麗な中古マンションが増えています。築古というだけで新築より格段に安いので、あえて中古マンションを選ぶ人も増えているようですね。

しかし、中古物件だからこそ起こりうるトラブルも沢山あるので「契約内容の確認」「物件の現状を知ること」この2つを念頭に、物件の下調べはしっかり行うようにしましょう!

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