こんにちは!
The Cash Academy、代表のhorishinです。

今回は不動産投資の一例として、築40年のマンションについて紹介したいと思います。

築40年と聞くと「耐震性は大丈夫?」「途中で建て替えが必要になったら…」と色々なリスクが思い浮かびますよね。しかし、築年数が経っていても未だに新築と変わらない価格で取引される中古マンションも沢山あります!

そこで、中古マンションを購入するリスクや、物件を選ぶ際の注意点についてまとめてみました。

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今の時代、築100年まで住めるマンションが当たり前になってきています!

築40年は危険!?中古マンションは購入しても大丈夫?

結論から言うと、築40年の中古マンションでも条件次第では十分に購入する価値があります!しかし、新築や築浅マンションと比べるとそれなりにリスクがあるのも事実です。

こちらでは、築40年のマンションを購入するうえで考えられるリスクと、実際はどうなのかについて詳しくお伝えしていきます。

築40年マンションの寿命は?耐震性は問題ない?

四谷コーポラス(出典:RBA野球大会

築40年だと1980年前後に建てられたマンションになりますが、今購入したらあと何年ぐらい住めるのでしょうか?新築と比べると、どうしても耐久性や耐震性が気になるところですよね…。

結論から言うと、1981年から施行された「新耐震基準」で建てられたマンションであれば、耐震性に関しては問題ありません。

新耐震基準では「大地震が発生しても人命に関わる甚大な被害が出ないこと」を軸にしているので、震度6強から7の大地震にも耐えられる構造になっています。

旧耐震基準でも免震構造の建物はあるので、一概にダメとは言えないのですが、耐震補強工事をすることになれば費用を負担するのは自分です。

また、日本では「法定耐用年数」と言って、建物の寿命が法律で定められています。鉄筋コンクリート造(RC造)マンションであれば、耐用年数は47年です。

しかし、これはあくまで法律上の話であって、専門家による研究では100年以上住めると言われています。

現に、上記の「四谷コーポラス」は日本初の分譲マンションで、昨年まで賃貸マンションとして現存していました(2017年時点で築61年)。しかも、ほぼ空室ナシで稼働していたので驚きですよね。

築40年マンションは建て替えなくてもリノベーションで新築並みに!

築古マンションの購入で気になるのは、建て替えのリスクですよね。しかし国土交通省の統計では、2016年時点でマンション全体の約0.23%しか建て替えられていないというデータが出ています。

なぜなら、マンションの建て替えには費用の捻出以外にも「8割の住民からの同意」という高いハードルがあるからです。いくら住まいが綺麗になると言われても、住民にも費用の一部を負担してもらうことになるので、そう簡単には受け入れてもらえません。

そこで最近注目されているのが「リノベーション」といって、室内だけを綺麗で住みやすい環境に整えるというものです。建て替えよりもコストが抑えられるうえ、希望の間取りや内装が実現できます。

最近は、全国的に中古マンションのリノベーション事例が増えているので、その一部を紹介します。

【築47年】代官山マンション

(出典:三井のリハウス)

所在地 東京都渋谷区代官山町
最寄り駅 東急東横線「代官山駅」徒歩8分
JR山手線「恵比寿駅」徒歩10分
JR山手線「渋谷駅」徒歩10分
東京メトロ日比谷線「恵比寿駅」徒歩10分
東京メトロ半蔵門線「渋谷駅」徒歩10分
築年月 1971年1月
構造 SRC造(鉄骨・鉄筋コンクリート造)

代官山マンションは、1971年に建てられた築47年のマンションです。外観の写真を見ると、共用部は若干レトロな感じですが、外壁の塗装なども綺麗な状態でとても築47年とは思えませんよね。

また写真2枚目のように、内装はリノベーションにより新しくなっており、築浅マンション並みに綺麗で清潔な状態を保っています。

世間的には「築40年=ぼろくて脆い」というイメージを持たれがちですが、定期的な修繕とリノベーションにより、新築と変わらない生活水準で暮らせることがよくわかりますね。

【築47年】秀和代官山レジデンス

(出典:三井のリハウス)

所在地 東京都渋谷区猿楽町
最寄り駅 東急東横線「代官山駅」徒歩5分
JR山手線「恵比寿駅」徒歩10分
JR山手線「渋谷駅」徒歩10分
東京メトロ日比谷線「恵比寿駅」徒歩10分
東京メトロ半蔵門線「渋谷駅」徒歩10分
築年月 1972年4月
構造 SRC造(鉄骨・鉄筋コンクリート造)

秀和代官山レジデンスは、代官山マンションどほぼ同時期の1972年に建てられた築46年のマンションです。ここ数年に建てられたマンションと比較すると、外観のデザインから歴史を感じますよね。

ただ、部屋の中はリノベーションによって綺麗な状態なので、他のマンションと変わらず快適に過ごせる設備が整っています。

このように築40年以上の中古マンションでも、手入れの仕方ひとつで建物の寿命を延ばしたり空室のリスクを防いだりすることは十分可能です!

築40年のマンションを購入する際に注意すべき5つのポイント!

中古マンションでも、適切な修繕や管理を行っていれば建て替えなくても十分住めることがわかりました。しかし、新築や築浅物件と比べると空室リスクがやや高いので、物件選びは慎重に行いましょう。

特に、築40年の中古マンションを購入する際は次の5つに注意してください。

中古マンションの購入で注意する5つのポイント

  1. 立地条件は良いか。
  2. 定期的なメンテナンスがされているか。
  3. 配管設備の寿命がどれくらいか。
  4. 1981年以降の「新耐震基準」で建てられているか。
  5. 部屋の間取りや内装が時代に合っているか。

中古マンション購入の注意点①:立地条件は良いか。

中古マンションを購入するうえで欠かせないのが立地条件です。特に次のような土地は新築・中古に関わらず人気があり、需要が多いため空室リスクを低く抑えられます。

  • 駅周辺や交通の利便性が高い場所
  • 学校や病院の近くなど生活に便利な場所
  • 自然環境が豊かで静かな場所

こうした土地には多くの人が殺到するため、既に住宅やマンションが密集していて発展している地域が多いです。

基本的に立地条件が良い場所から順にマンションが建てられていきますから、新築よりも築古マンションの方が立地条件が良い傾向にあります。これは、中古マンションならではのメリットですね。

反対に、立地条件の悪い築古マンションは、当然ですが空室リスクが高くなるのでおすすめできません!

中古マンション購入の注意点②:定期的なメンテナンスがされているか。

マンションを長持ちさせるためには、適切な修繕計画をもとに定期的な修繕を行うことが非常に重要です。

マンションのオーナーは「20年後に外壁塗装をする」「毎月20万円を修繕用に積み立てる」など、最初の段階で修繕計画を建ててそれを実行に移す必要があります。

しかし残念なことに、前のオーナーが管理をを行わずに放置していれば、外観が汚くなるばかりか建物自体の寿命も短くなってしまうのです。その状態のままで引き継ぐことになれば、住民に負担してもらう管理費が高くなり、結果的に空室リスクも上がってしまいます。

そのリスクを減らすためには、これまでどんな修繕がなされてきたのかなど、過去の履歴を細かくチェックしておきましょう!

中古マンション購入の注意点③:配管設備の寿命がどれくらいか。

鉄筋コンクリート造のマンションなら100年は住めるという話をしましたが、配管設備に関してはそうはいきません。

一般的に、配管設備の寿命は25年~30年と言われています。そのため、いくら建物自体に問題がなくても、配管は一定の年数が経てば交換する必要があるのです。

また中古マンションの場合は、配管設備を外壁に埋め込んでしまっているケースもあります。その場合は、作業工程が増えるので修繕費も高くなります。

直近で配管設備の修繕が行われた日を把握して、次はいつ修繕が必要になるのかを前もって知っておくことが大切です!

中古マンション購入の注意点④:1981年以降の「新耐震基準」で建てられているか。

中古マンションを選ぶなら、1981年6月に施行された「新耐震基準」のマンションを選びましょう。それ以前に建てられたマンションは「旧耐震基準」といって、耐震性が具体的に証明されておらず、いざという時に不安が残ります。

その証拠に、2016年に発生した熊本大地震での建物倒壊率を見れば、両者の違いは明らかです。旧耐震基準の建物倒壊率は32.1%、それに対して新耐震基準の倒壊率は7.6%に抑えられました。また、1995年に発生した阪神淡路大震災でも同様の結果が出ています。

このように築年数が同じぐらいでも、新旧どちらの耐震基準で建てられているかによって耐震性が異なる点は注意しなければいけません。

新耐震基準であっても、見た目の古さなどから不安が残る場合は日本耐震診断協会などの専門家に見てもらうことをおすすめします。

中古マンション購入の注意点⑤:部屋の間取りや内装が時代にあっているか。

外観だけでなく、部屋の間取りや内装が時代に合っているかどうかも重要です。

例えば、最近では全室フローリングのマンションが増えており、和室を希望する人の数が時代と共に減ってきています。さらに、都心では単身世帯の割合が多いですから、画像のように2DKの和室より1LDKのフローリングの方が入居者が決まりやすいという訳です。

そのほか、トイレのウォシュレット機能や風呂の追い炊き機能など、築年数が古くても設備が充実していれば空室リスクを下げることができます。

築40年マンションの購入まとめ

以上で築40年のマンションを購入するリスクや、物件選びの注意点についてを終わります。

実は最近、築30年以上のマンションが増加していて、2018年のデータによれば築40年以上のマンションが全体の約2割を占めると言われています。

また、単に数が増えているだけではありません。中古マンション売買の成約件数は、2年連続で過去最高を上回っており、坪単価も4年連続で上昇しています。世間的にも中古マンションへの関心が高まっているという訳ですね。

築古マンションは、新築に比べるともちろんリスクもあるのですが、人口が増加している都心では条件次第で投資する価値は十分あります!

中古マンションにも興味が湧いたけど「どうしたらいいの?」とお困りの場合は、細かいことでもお答えできますので、horishinまでお問合せからメッセージいただけたらと思います。

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